北京房地产市场报告_2025年第一季度_7页_1mb

北京2025年第一季度商业地产市场总结

核心内容概览

2025年第一季度，北京商业地产市场整体呈现复苏迹象，各细分市场表现不一，但均显示出一定的回暖趋势。核心数据包括：

• GDP：+5.2%（2024年全年，同比变化）
• 社零总额：-0.1%（2025年1-2月，同比变化）
• 固定资产投资：+31.2%（2025年1-2月，同比变化）

各市场表现分析

办公楼市场

• 新租交易：总面积超过2023年和2024年同期水平，主要由头部TMT企业带动，扩租需求和面积占比回升。
• 净吸纳量：11.0万平方米，环比增长16%，主要来自中关村、望京和丽泽等科技中心及新兴子市场。
• 空置率：20.4%，环比下降0.6个百分点。
• 租金：每月每平方米249.2元，环比下降2.9%，同比跌幅达11.5%。
• 未来趋势：预计未来六个月新增办公面积24万平方米，全部集中在非核心商务区。大型租户开始注重整体房地产组合优化，政策支持有望进一步推动市场复苏。

零售物业市场

• 净吸纳量：-45,700平方米，反映部分项目面临品牌流失和业态调整压力。
• 空置率：7.4%，环比上升0.1个百分点。
• 平均租金：每天每平方米31.3元，环比下跌0.4%。
• 市场动态：核心商圈品牌更迭活跃，餐饮类新开店铺占比49%，小吃快餐、烘焙甜品、茶饮果汁等业态保持稳定增长。部分传统项目未能及时转型，导致净吸纳量下滑。
• 未来趋势：预计未来六个月非核心商圈将新增35万平方米零售物业，政府消费支持计划有望促进市场回暖。

仓储物流市场

• 净吸纳量：26,500平方米，连续四个季度负值后首次回正。
• 空置率：25.0%，环比上升0.6个百分点。
• 平均租金：每月每平方米48.4元，环比下跌3.9%。
• 市场动态：平谷马坊新增6.7万平方米供应，带动净吸纳量回升。第三方物流、纯电商及制造业需求回暖，但项目表现分化严重，核心区域租金更具吸引力。
• 未来趋势：预计未来六个月北京将新增63万平方米高标仓储设施，廊坊和天津亦有新增供应，租户“质价比”诉求推动市场活跃度提升。

商务园区市场

• 净吸纳量：162,700平方米，环比增长1.4个百分点。
• 空置率：25.1%，主要受存量物业去化缓慢和TMT、医药健康企业腾退影响。
• 平均租金：每月每平方米143.8元，环比下跌2.8%，创历史最大单季跌幅。
• 市场动态：新增供应中，86%为医药及生命科学产业专项园区，三个新型制造园区成为净吸纳量增长主力。医药健康和工业品制造业成为主要需求来源。
• 未来趋势：预计未来六个月新增26万平方米商务园区，主要分布在北清路和亦庄经开区，政策支持将推动优质园区发展。

物业投资市场

• 成交总额：92.9亿元，环比下降4.8%，同比减少14.7%。
• 成交笔数：9笔，其中8笔为办公物业，涵盖标准写字楼和商务园区。
• 市场动态：自用买家活跃，推动企业购置物业以优化资产配置和产业布局。非核心区域优质办公项目因产业发展环境成熟而受到青睐。
• 未来趋势：资产价格松动，资本化率攀升，优质资产成为投资者重点偏好板块，市场底部抄底机会显现。

关键信息总结

• 办公楼：奥体区域新项目交付带动市场回暖，TMT企业推动扩租需求，中关村、望京和丽泽为主要去化区域。
• 零售物业：核心商圈品牌更迭活跃，餐饮和小吃快餐仍是主力业态，部分传统项目面临空置压力。
• 仓储物流：净吸纳量首次回正，平谷马坊和顺义空港为新增供应主力，租金下行趋势明显。
• 商务园区：新型制造园区推动净吸纳量增长，医药及生命科学产业专项园区占比高，市场整体空置率上升。
• 物业投资：自用买家主导市场，非核心区域优质办公项目受青睐，资产价格松动为市场带来投资机会。

主要观点

• 北京商业地产市场在2025年第一季度整体呈现复苏迹象，各细分市场表现分化。
• 办公楼市场受TMT行业扩张带动，净吸纳量回升，但租金持续承压。
• 零售物业面临同质化竞争和消费疲软，品牌调整和业态优化成为关键。
• 仓储物流市场在政策和行业需求推动下，净吸纳量首次回正，但空置率仍偏高。
• 商务园区市场因新型制造园区供应增加而表现强劲，但存量去化缓慢导致空置率上升。
• 物业投资市场以自用买家为主，优质资产和非核心区域项目成为投资热点。

数据来源

• 世邦魏理仕研究部
• 北京统计局
• 2025年第一季度数据

图表说明

• 图表1：季度回顾，涵盖办公楼、零售物业、物流和商务园区的供求指标。
• 图表2-9：分别展示各细分市场的供求数据、租金指数及投资趋势。
• 图表10-11：商业地产大宗投资交易总额及资本化率变化。