北京房地产市场报告_2022年第一季度_7页_1mb

北京2022年第一季度商业地产市场总结

核心内容概览

2022年第一季度，北京商业地产市场整体呈现多元化发展趋势，各细分市场表现不一，投资交易市场则进入观望阶段，但机会窗口逐步开启。

主要观点与关键信息

1. 写字楼市场

• 新增供应量：环比下降，三个新交付项目共计15.1万平方米，其中金盏新兴商务区首次引入优质办公空间。
• 净吸纳量：环比下降66%至9.4万平方米，主要贡献来自丽泽和CBD。
• 空置率：环比上升0.2个百分点至17.3%，新入市项目去化缓慢，现有项目空置率涨跌互现。
• 租金：环比持平，全市平均租金报价为每月每平方米389.0元。
• 租赁需求：呈现多元化趋势，金融行业重回榜首，TMT及共享办公需求增长，中等面积（1000-5000平方米）新租占比达51%。
• 未来展望：全年预计新增供应近74万平方米，其中通州占41%，新兴商务区占比53%，租户可选择高性价比空间。

2. 零售物业市场

• 净吸纳量：88,100平方米，东安市场重装开业，成为潮奢品牌买手店制百货，带动商圈消费活力。
• 空置率：环比下降1.0个百分点至11.3%，核心商圈项目租金稳健。
• 租金：环比上涨0.4%至每天每平方米35.9元。
• 业态升级：沉浸式消费场景、连锁咖啡茶饮品牌及小面积快餐品牌活跃布局，推动人流和消费增长。
• 首店经济：国内品牌首店入驻成熟区域型购物中心，如费大厨、东发道茶冰室等。
• 政策支持：北京市政府发布首店经济相关政策，推动核心商圈品牌结构优化。
• 未来供应：全年预计新增供应66万平方米，主要集中在非核心商圈，助力区域发展成熟。

3. 物流设施市场

• 净吸纳量：6,800平方米，环比上升58%，主要集中在首都机场及大兴京南区域。
• 空置率：环比下降0.3个百分点至3.0%，可租面积紧俏推动租金上涨。
• 租金：环比上涨0.9%至每月每平方米54.3元。
• 需求结构：第三方物流占总租赁成交面积的78%，消费品制造业亦有活跃表现。
• 区域表现：经开区和马驹桥租金增长最快，首都机场区域租金仍居首位。
• 环京市场：廊坊新增供应25.8万平方米，但受疫情影响，车辆往来受限，租金环比下降1.8%；天津无新增供应，物流需求集中于西青、津南和滨海新区。

4. 商务园区市场

• 新增供应：东升和亦庄子市场分别交付智能制造和生命科学专项园区，共计14.8万平方米。
• 净吸纳量：环比下降55%至3.1万平方米，中关村软件园录得负吸纳。
• 空置率：环比上升0.6个百分点至13.0%，部分子市场因行业整合空置率上升。
• 租金：环比下降0.1%至每月每平方米162.4元，泛中关村集群租金增长放缓。
• 未来供应：全年预计新增供应109万平方米，创历史供应高峰。
• 政策支持：北京市政府出台产业支持政策，推动“专精特新”企业及外资研发中心发展，释放研发和工业用地。

5. 物业投资市场

• 交易总额：仅达成两笔大宗交易，总额17.7亿元，为2016年以来首次低于20亿元。
• 交易笔数：2笔，市场活跃度下降，买家观望情绪浓厚。
• 投资趋势：企业购置办公自用依然活跃，核心区域更新改造持续推进。
• 机会窗口：开发商积极将新兴区域优质资产推向市场，投资者和自用买家布局北京市场的机会窗口全面开启。
• 投资意向：北京投资意向在中国区排名第二，在亚太区位列第五。
• 资产偏好：投资者对生命科学地产、冷链物流、长租公寓等新经济、新基建类资产兴趣浓厚。
• 价格博弈：买家对价格折扣仍有进一步要求，价格预期差异是交易达成的主要障碍。

总结

2022年第一季度，北京商业地产市场在宏观经济波动和疫情等因素影响下，呈现出供需结构变化和投资策略调整的态势。写字楼市场供应减少，需求多元化，新兴商务区成为重点；零售物业通过业态升级和首店经济增强商圈活力；物流设施需求回升，租金上涨；商务园区供应增加，但部分子市场因行业整合出现空置率上升；物业投资市场进入低谷，但机会窗口逐渐打开，吸引境内外投资者关注。整体市场在不确定性中寻求稳定增长，未来将更多聚焦于新兴区域和多元化需求。