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北京房地产市场分析报告（2017年8月）

核心内容

2017年8月发布的《北京房地产市场分析报告》主要分析了北京房地产市场在政策调控下的表现，涵盖新建商品住宅、高端住宅、商住房、别墅和自住型商品房等细分市场，并总结了政策导向及市场预判。

主要观点

1. 市场交易总体偏弱

• 2017年1-7月北京新建商品住宅成交面积总体低于50万平方米，处于历史低位。
• 7月份成交面积为42万平方米，环比减少2%，同比减少56%。
• 投资投机需求受到认房又认贷、商住房交易管制等政策的抑制，市场交易数据更多反映刚需和改善型购房需求。

2. 库存量有所反弹

• 7月份北京新建商品住宅库存面积为605万平方米，环比增长3%，同比减少27%。
• 住宅存销比为13.6个月，相比6月份有所上升，但仍处于较低水平。
• 1-7月存销比持续上升，表明市场交易疲软，库存去化周期较长。

3. 房价有所反弹

• 7月份北京新建商品住宅成交均价为48463元/平方米，环比增长12%，同比增长46%。
• 价格反弹主要受成交结构影响，但政策调控仍对房价形成压制。

4. 高端住宅市场持续降温

• 7月份高端住宅成交面积为0.5万平方米，环比减少65%，同比减少96%。
• 成交套数为27套，环比减少53%，同比减少96%。
• 政策收紧（如二套首付比例提高）和预售证管控导致高端住宅供应减少，成交量持续下滑。

5. 豪宅市场成交降温

• 7月份豪宅项目成交面积为0.3万平方米，环比减少50%，同比减少83%。
• 成交套数为18套，环比减少33%，同比减少64%。
• 豪宅与高端住宅走势一致，反映出政策调控对高端市场的有效抑制。

6. 商住房市场几乎绝迹

• 7月份商住房成交量仅为1套，面积为43平方米，市场交易几乎为零。
• 与2016年月均34万平方米的交易规模相比，商住房市场已基本消失。
• 7月份成交均价为51190元/平方米，环比增长66%，但因成交量少，价格波动较大。

7. 别墅市场成交量和均价双降

• 7月份别墅成交面积为7万平方米，环比减少23%，同比减少69%。
• 成交套数为305套，环比减少13%，同比减少62%。
• 成交均价为40639元/平方米，环比减少5%，表明市场泡沫正在被逐步挤出。

8. 自住型商品房市场走低

• 7月份自住型商品房成交面积为0.2万平方米，环比减少26%，同比减少99%。
• 成交套数为20套，环比减少33%，同比减少99%。
• 价格总体稳定，成交均价为21373元/平方米，环比增长4%，但成交量持续低迷。

关键信息

政策面

• 质量保证金缴纳方式改革：允许以银行保函方式缴纳工程质量保证金，旨在降低建筑成本。
• 住房建设五大思路：包括完善住房保障体系、加强房地产调控、深化建筑业改革、提升质量安全水平、推进节能减排。
• 物业企业信用管理调整：要求企业负责人接受信用培训，提升行业规范性。
• 小产权房信息发布管制：严禁发布小产权房信息广告，禁止含户口、入学等内容。

市场预判

• 8月北京将就共有产权住房管理暂行办法公开征求意见，表明政策将继续调整住房供应结构。
• 预计三季度北京供地节奏将加快，推动市场结构优化。
• 投资投机需求受到有效抑制，市场趋于稳定。

结论

2017年北京房地产市场在政策调控下整体呈现降温趋势，新建商品住宅、高端住宅、豪宅和商住房成交量均显著下滑，别墅和自住型商品房市场也出现不同程度的降温。政策导向更倾向于规范市场交易、降低供应成本和推动绿色低碳发展，未来市场将更注重结构性调整和稳定发展。