CBRE-2020年四季度北京房地产市场报告-2021.1-7页_541kb

北京房地产市场2020年第四季度总结

核心内容概览

2020年第四季度，北京房地产市场整体呈现复苏态势，尤其在写字楼和商务园区市场表现突出。尽管部分行业受到疫情影响，但政策支持和市场需求的回升推动了房地产市场的活跃度。投资市场全年成交额达到历史第二高水平，显示出市场对北京商业地产的信心。

主要观点与关键信息

经济数据概览

市场表现

写字楼市场

• 净吸纳量：本季度净吸纳量达142,100平方米，高于过去十年季度均值近一倍。
• 空置率：全市空置率环比上升0.3个百分点至17.9%。
• 租金：平均租金报价环比下降0.6%至每月每平方米411.5元。
• 新增供应：全年新增供应69.3万平方米，其中丽泽商务区新增21.1万平方米，成为去化表现突出的区域。
• 需求变化：科技新媒体行业头部企业带动净吸纳量环比增长164%，保险、证券、基金等传统金融机构活跃，推动搬迁需求。

零售物业市场

• 净吸纳量：本季度净吸纳量为-23,000平方米。
• 空置率：全市空置率环比上升0.5个百分点至10.6%。
• 租金：首层平均租金环比下降0.1%至每天每平方米35.9元。
• 新增供应：大兴新增项目入市，王府井商圈有项目闭店改造。
• 市场趋势：品牌首店经济推动租赁需求回升，全年国际品牌首店达31个，其中餐饮类占32%。

物流设施市场

• 净吸纳量：本季度净吸纳量为15,000平方米。
• 空置率：全市空置率环比下降0.6个百分点至3.4%。
• 租金：平均租金环比上涨1.3%至每月每平方米51.0元。
• 需求变化：第三方物流和电商为需求主力，疫情后医药、冷链类需求显著增长。
• 未来趋势：新增供应预计6.6万平方米，仍难以填补供需缺口，租户进一步向环京区域布局。

商务园区市场

• 净吸纳量：本季度净吸纳量达283,600平方米，创单季历史新高。
• 空置率：全市空置率环比下降2.3个百分点至23.1%。
• 租金：平均租金报价环比下降0.4%至每月每平方米157.5元。
• 新增供应：全年新增供应103.6万平方米，主要集中在海淀、朝阳、亦庄等区域。
• 需求多元化：金融科技、工业品制造、能源及专业服务类企业租赁活跃，海淀和朝阳子市场表现突出。

投资市场

• 交易总额：本季度交易总额达148.4亿元，全年成交额638亿元，为历史第二高水平。
• 买家结构：国内企业自用买家和机构买家贡献主要成交额，分别占38%和34%。
• 投资类型：办公类题材投资占主导，纯办公产品占总交易额的47%，以写字楼为主体的综合体和“改办”类物业占35%。
• 投资趋势：外资对市场基本面看好，未来有望重新释放需求。新兴办公区域成长潜力吸引投资者关注，地产基金投资城市更新项目，形成优质资产回馈市场。

市场展望

• 写字楼市场：未来六个月新增供应预计61万平方米，数字经济和服务业开放政策将推动需求增长。望京、丽泽等区域去化表现有望持续改善。
• 零售物业市场：未来新增供应约15万平方米，主题营销和首店经济将继续带动客流复苏和租赁回暖。
• 物流设施市场：未来新增供应6.6万平方米，北京市场空置率维持低位，租户进一步向环京区域布局。
• 商务园区市场：外围办公区域将承接外溢需求，推动多中心格局发展。中关村、上地等子市场租金表现稳健。
• 投资市场：2021年投资活跃度有望提升，外资和新兴区域将成为主要投资方向。

关键图表与数据

• 图表1：写字楼供求指标
• 图表2：写字楼市场租金指数
• 图表3：主要写字楼子市场空置率和租金
• 图表4：零售物业市场租金指数
• 图表5：主要品牌开业情况
• 图表6：物流设施供求指标
• 图表7：物流设施市场租金指数
• 图表8：商务园区供求指标
• 图表9：商务园区市场租金指数
• 图表10：主要商务园区子市场空置率和租金
• 图表11：商业地产大宗投资交易总额
• 图表12：主要投资交易
• 图表13：北京资本化率

联系方式

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  • 谢晨（中国区研究部负责人）：sam.xie@cbre.com
  • 孙祖天（华北区研究部负责人）：tin.sun@cbre.com
  • 苏丹（华北区研究部副董事）：dancy.su@cbre.com
  • 陆佳莹（华北区研究部资深分析师）：kelland.lu@cbre.com
• 业务线：
  • 刘焕丽（华北区董事总经理）：christina.liu@cbre.com
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