克尔瑞：疫情下北京房地产市场发展趋势报告-21页_1mb

疫情下北京住宅市场形势分析及趋势发展总结

核心内容

2022年北京住宅市场在疫情背景下呈现出一定的复苏迹象，新房市场热度回升，二手房市场则在回落中企稳。整体市场预期积极，未来有望持续回暖。

主要观点

1. 新房市场：热度回升，区域分化明显

• 市场整体表现：2022年1-4月，北京商品住宅市场成交量和价格均有所上升，供应量显著放量。
• 区域市场分化：主城海淀区供销两旺，环城顺义区供应放量，大兴、昌平、通州市场需求集中释放。
• 成交结构变化：主城区成交占比提升至34%，高于往年，成为今年楼市成交显著变化的特征。
• 热销项目：如海淀幸福里润园、中海灌德里、天恒学院里、东城区永定府、天坛府等项目去化率较高，表现突出。

2. 二手房市场：复苏明显，成交量稳中有升

• 市场恢复：自春节后，北京二手房成交量进入恢复性上行通道，3月成交量冲高至1.7万套，4月稳中有降但仍高于1-2月。
• 市场企稳：整体市场逐步企稳，但未来可能面临新房分流带来的压力。

关键信息

3. 土地市场：二批次供地释放信号，热度分化

• 二批次供地情况：2022年4月19日，北京第二批次集中供地挂牌17宗地块，总用地面积约98万㎡，总起始价约559.7亿元，预计于5月24日以后集中竞拍。
• 区域分布：朝阳区5宗，丰台区5宗，昌平区3宗，顺义区2宗，石景山和平谷各1宗。
• 土拍热度：首轮土拍冷热不均，主城优质地块竞争激烈，近远郊多宗地块底价成交。
• 楼面价下降：朝阳王四营、崔各庄，昌平回龙观等区域2022年新成交地块楼面价较2021年下降明显，房地价差增大，未来项目售价可能下探，利润空间扩大为产品设计提供更多可能性。

4. 政策环境：持续利好，支持合理住房需求

• 政策导向：六部委对房地产市场平稳发展表现出积极态度，强调“房住不炒”定位，支持刚性和改善性住房需求。
• 政策内容：包括优化房地产信贷环境、调整土地出让金缴纳规则、支持保障性住房与商品房建设等。
• 市场调控路径：北京自2017年后持续严控，2021年进一步限購加码，整体政策从放松到收紧再到调结构演变。

5. 市场趋势展望

• 新房市场：预计未来5-6月新房市场将持续回暖，待入市项目主要集中在主城区，以改善型产品为主，预计售价7万+起。
• 二手房市场：将在复苏恢复中放量，但可能面临新房分流，不同区域市场将出现分化。
• 土拍市场：热度持续分化，国企央企仍是主要参与者，市场整体趋于理性。

结构清晰总结

新房市场趋势

• 整体热度回升：成交量价齐升，供应显著放量。
• 区域分化：海淀区、东城区、昌平区等主城及环城区域成交活跃，市场需求集中释放。
• 产品类型：刚需及改善型项目成交分化，优质地段及轨交沿线项目更受青睐。
• 热销项目：如海淀幸福里润园、中海灌德里、天恒学院里等项目去化率高，表现突出。

二手房市场趋势

• 成交量回升：3月成交量冲高，4月稳中有降但仍高于1-2月。
• 市场企稳：整体市场逐步企稳，但未来可能受新房分流影响。

土地市场趋势

• 二批次供地：释放多宗优质地块，预计于5月24日以后集中竞拍。
• 土拍分化：主城地块竞争激烈，远郊地块底价成交。
• 楼面价下降：部分区域楼面价下降明显，可能影响未来项目售价。

政策环境

• 持续利好：六部委对房地产市场平稳发展积极表态，政策导向支持合理住房需求。
• 调控路径：北京政策从放松到收紧再到调结构演变，强调“房住不炒”定位。

未来市场展望

• 新房市场预期：预计持续回暖，待入市项目集中于主城区，改善型产品为主力。
• 二手房市场分化：在新房分流下，不同区域市场将出现分化。
• 土拍热度分化：国企央企仍是主力，市场整体趋于理性。

结论

综上所述，2022年北京住宅市场在疫情后展现出一定的复苏迹象，新房市场热度回升，二手房市场逐步企稳。土地市场则表现出明显的分化趋势，政策层面持续释放利好信号，支持合理住房需求。未来市场有望持续回暖，但需关注区域分化及新房对二手房的分流影响。