20160119-华泰证券-首开股份-600376.SH-寻求变革的首都巨象_首次覆盖买入评级_16页_1mb

首开股份首次覆盖报告总结

核心内容

首开股份（600376.SH）是北京市国资委下属的房地产开发企业，专注于房地产开发、销售、物业租赁及土地开发等业务，拥有国家一级房地产开发资质。公司凭借在北京的优质土地储备和资源，以及京津冀一体化战略，展现出强劲的发展潜力。报告首次给予买入评级，认为其具备显著的资源优势和高增长潜力。

主要观点

• 资源优势：首开股份是北京最大的地主之一，拥有京内285万方、京津冀合计400万方的土地储备，总货值超过1600亿元，去化周期约6年。
• 高周转率：公司通过加快土地去化，提高项目运作的主动性，增强了市场竞争力。
• 高端产品定位：京内项目以高端楼盘为主，价格高于平均水平，权益总货值约830亿元。
• 多元化发展：积极探索新产业，如与途家网战略合作，以及通过LP身份投资中信并购基金，以实现业务转型和扩展。
• 盈利能力：公司毛利率和净利率保持稳定，酒店物业经营毛利率超过50%，是公司高利润来源之一。
• 估值优势：公司当前NAV为367亿元，对应市值为211亿元，仅为NAV的6折，PB为1倍，显示公司具备较高的投资价值。
• 财务状况：公司资产负债率较高，但保持在可控范围内，且通过定增和发债维持资金流动性。

关键信息

公司概况

• 成立时间：1993年
• 上市时间：2001年3月
• 控股股东：北京首都开发控股（集团）有限公司，持股51%
• 总股本：22.4亿股
• 流通A股：22.4亿股
• 总资产：截至2015年第三季度为1189亿元
• 总市值：223.3亿元
• 每股净资产：8.27元

投资评级

• 投资评级：买入
• 合理价格区间：15.00~18.00元
• 当前价格：9.96元

经营预测

• 2014年：营业收入208.5亿元，净利润16.5亿元
• 2015年：营业收入预计239.25亿元，净利润预计23.46亿元
• 2016年：营业收入预计279.67亿元，净利润预计28.03亿元
• 2017年：营业收入预计335.15亿元，净利润预计32.37亿元
• EPS：2014年0.73元，2015年1.05元，2016年1.25元，2017年1.44元
• PE：2014年12.83倍，2015年9.01倍，2016年7.54倍，2017年6.53倍
• PB：1倍

项目储备与销售情况

• 项目储备：权益面积合计1264万方，其中京内285万方，京外979万方
• 京内项目：主要集中在朝阳区，货值约332亿元，占总货值的40%
• 京外项目：分布在15个城市，以辽宁为最大，约304万方，总货值约778亿元
• 去化率：2014年度为44.2%，预计全年销售210万方

与途家网合作

• 合作内容：途家网提供酒店管理品牌和入户管家服务，帮助公司出租或经营项目，公司项目通过途家网服务增值
• 合作方式：战略合作，非主导型转型，以降低试错成本

与中信并购基金合作

• 投资金额：4亿元，成为有限合伙人（LP）
• 基金规模：约50亿元，投资方向包括消费升级、国企改革和跨境投资

风险提示

• 楼市下行：若去化不及预期，将对公司经营造成影响
• 高负债率：公司资产负债率高于行业平均水平，需关注财务风险

总结

首开股份凭借其在北京的优质土地储备和资源，以及京津冀一体化的政策红利，展现出较强的市场竞争力和盈利能力。公司积极寻求业务转型，通过战略合作和投资基金实现多元化发展。当前估值处于低位，具备较大的增长空间，因此首次覆盖给予买入评级。然而，公司需关注房地产市场下行风险及高负债率对财务状况的影响。