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公司点评报告总结 - 房地产行业

核心内容概览

2021年经营业绩

• 营业收入：678.02亿元，同比增长53.31%
• 归母净利润：6.92亿元，同比下降77.95%
• 基本每股收益：0.187元/股，同比下降83.47%
• ROE：2.2%，同比下降8.1个百分点

主要原因分析

• 毛利率下降：房地产开发与经营业务毛利率降至24.5%，同比下降3.2个百分点，其中北京地区毛利率下降显著，降幅达14.59个百分点
• 资产减值：计提资产减值损失10.8亿元，信用减值损失1.4亿元，对净利润造成较大影响
• 投资收益减少：投资净收益同比减少，主要因未发生子企业收购带来的现金流入

销售业绩表现

2022年销售情况

• 全年销售面积：393万平方米，完成计划的98%
• 全年销售额：1149亿元，完成计划的104%
• 销售回款：1194亿元，完成计划的113%
• 同比增长：销售面积同比增长3%，销售额同比增长7%，销售回款同比增长21%

销售目标与市场地位

• 2022年销售目标：签约金额1080亿元，销售面积380万平方米，较2021年略有下调
• 北京市场表现：公司在北京市场销售额排名首位，显示其在北京的市场竞争力和资源优势

在手资源与项目拓展

土地储备

• 2021年获取待开发土地面积：90.4万平方米，权益土地面积52.5万平方米，权益比例为58.1%
• 计容建筑面积：177.8万平方米

开复工与竣工情况

• 开复工面积：2237万平方米，与过去两年基本持平
• 新开工面积：480.6万平方米，同比下降21.3%
• 竣工面积：680.4万平方米，同比增长27.5%，超额完成年初计划

北京资源布局

• 京内竣工面积占比：40.1%
• 城市更新参与：棚户区改造总用地达1589.1万平方米，计划投资463.1亿元

物业与多元化发展

物业经营情况

• 物业经营收入：11亿元，同比增长22%
• 物业租赁面积：82万平方米，同比增长4%
• 酒店客房销售：20万间·天，同比增长76.2%
• 毛利率：59.4%，较上年增加25.2个百分点

多元化探索

• 新业务领域：公司在长租公寓、写字楼、商业地产、养老、文创等领域探索新的运营和推广模式
• 盈利模式尚未清晰：目前尚未形成明确的管控和盈利模式

融资与财务状况

融资渠道

• 新增融资：约414.30亿元，包括开发贷款、信托贷款、保债计划及发债
• 有息负债规模：累计归还到期有息负债约523.86亿元，减少带息负债规模109.56亿元
• 债券融资：拓展债券融资渠道，发行成本处于同业较低水平

财务指标

• 资产负债率：78.68%，较上期下降1.74个百分点
• 剔除预收账款后的资产负债率：73.60%
• 净负债率：147.45%
• 现金短债比：1.22倍，持续达标
• 企业主体评级：保持AAA级，信用状况良好

投资建议

• 评级：推荐
• 盈利预测：预计2022-2023年每股收益分别为0.30元/股、0.32元/股
• 市盈率：以4月19日收盘价6.51元计算，对应市盈率分别为21.7倍、20.3倍
• 看好长期表现：公司作为北京国有龙头房企，具备资源优势，销售与拿地稳健，融资结构优化

风险提示

• 销售去化不及预期
• 融资环境波动

评级标准

• 行业评级：

  • 推荐：行业指数超越基准指数平均回报20%及以上
  • 谨慎推荐：行业指数超越基准指数平均回报
  • 中性：行业指数与基准指数平均回报相当
  • 回避：行业指数低于基准指数平均回报10%及以上

• 公司评级：

  • 推荐：公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报20%及以上
  • 谨慎推荐：公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报10%-20%
  • 中性：公司股价与分析师所覆盖股票平均回报相当
  • 回避：公司股价低于分析师所覆盖股票平均回报10%及以上

分析师信息

• 分析师：王秋蘅
• 联系方式：(8610) 80927618 / wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn
• 分析师登记编码：S0130520050006
• 教育背景：英国杜伦大学金融学硕士
• 工作经历：2018年5月加入中国银河证券研究院，专注于房地产行业及上下游产业链研究

联系信息

• 中国银河证券股份有限公司研究院
• 地址：
  • 深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层
  • 上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层
  • 北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦
• 公司网址：www.chinastock.com.cn
• 联系方式：
  • 深广地区：苏一耘 0755-83479312 / suyiyun_yj@chinastock.com.cn
  • 崔香兰 0755-83471963 / cuixianglan@chinastock.com.cn
  • 上海地区：何婷婷 021-20252612 / hetingting@chinastock.com.cn
  • 陆韵如 021-60387901 / luyunru_yj@chinastock.com.cn
  • 北京地区：唐嫚羚 010-80927722 / tangmanling_bj@chinastock.com.cn