20150114-华泰证券-首开股份-600376.SH-不断升级的京城一哥_16页_826kb

报告摘要

首开股份公司调研总结

核心内容概览

首开股份（600376）作为北京房地产市场的领军企业之一，具备强大的土地储备和多元化的产品线，同时积极拓展至全国市场。公司在2014年实现了销售结构的转型，京外销售占比首次超过北京。在行业回暖背景下，公司通过加快去化和扩大规模，有效降低开发风险，并受益于融资环境的改善。

主要观点

公司概况：
- 首开股份是北京最大的房地产公司之一，拥有国家一级房地产开发资质。
- 公司业务覆盖北京、厦门、天津、重庆、苏州、太原、福州、贵阳、沈阳、葫芦岛、扬州等11个城市。
- 截至2014年底，公司未售土地储备约1500万平方米，其中京内土地储备超过400万平，是北京最大的地主。
产品线与资源对接：
- 公司形成商品住宅、商业及保障房三大系列产品，其中商品住宅进一步细分为普通和高端两个子系列。
- 产品战略与北京土地资源稀缺的现状相契合，有助于提升土地价值和利润率。
全国化布局：
- 2014年，公司京外销售占比达51%，北京收入首次被京外超越，标志着公司从地区性开发商向全国性开发商转变。
北京楼市回暖：
- 北京房地产市场自2014年10月开始回暖，成交面积和金额显著回升。
- 土地供应减少，需求回暖，市场进入紧平衡状态，房价有望止跌回升。
加快去化与规模扩张：
- 通过与万科、保利、住总等企业合作开发，学习快周转经验，提升开发速度。
- 2014年新开工面积达288万平米，是2010年以来最高，土地消化周期降至9.7年，较高峰下降50%。
融资环境友好：
- 公司负债率排名行业前列，计划发行58亿元公司债券，利率优势明显，有望节约利息费用。
- 再融资逐步放开，公司有望通过股权融资改善资本结构，降低负债率。
2015年利润预期：
- 2015年公司结算均价将显著上升，利润增速反转。
- 高毛利项目进入结算期，预计为公司贡献约7.2亿元净利润。
估值分析：
- 2014~2016年收入预计分别为180.22亿、228.58亿、270.03亿，EPS分别为0.78元、1.06元、1.17元。
- 每股RNAV为12.15元，给予“买入”评级。