深度报告-20221205-安信证券-首开股份-600376.SH-首开股份_土储与销售双优_顺势而为可致远_27页_2mb

首开股份深度分析总结

公司总览

首开股份（600376.SH）是北京市属国有房企，控股股东为首开集团，持股比例达52.65%。公司自2001年上市以来，从深耕北京逐步拓展至全国，目前布局全国17个省市区的30余城市。公司股权结构稳定，君康人寿、横琴人寿、百年人寿三家险资长期持有，显示其价值认可。公司主要业务包括房地产开发、物业经营、旧改及房地产金融，其中房地产开发占营收主导地位。

土储量足质优，布局核心一二线

• 土储情况：截至2022年6月末，公司存量土储建面为2299.7万方，土储倍数约为6.1，处于行业领先。
• 区域布局：公司重点布局高能级城市，其中北京存量土储占比达39.6%，一二线城市合计占比83.7%。京外重点布局苏州、福州、成都、厦门等核心城市。
• 拿地策略：2021年以来，公司拿地进一步聚焦核心城市，一二线拿地金额占比保持在90%以上，北京拿地金额占比从72%升至93%。
• 项目周转：公司单项目开发周期及体量略低于样本房企中位数，具有一定的周转优势。

销售韧性强，已售未结资源充足

• 销售表现：2022年1-10月，公司全口径销售排名从2021年的38位升至22位，销售韧性较强。9月以来销售明显改善，10月销售金额当月同比由负转正。
• 权益比改善：2022年1-10月权益销售比例为67.7%，较2021年提升9.5个百分点。
• 新开工与竣工：2022年上半年新开工面积同比增长27.5%，是11家样本房企中唯一正增长的公司。已售未结资源充足，为业绩释放提供保障。

偿债能力优化，融资渠道畅通

• 偿债能力：公司2021年以来持续优化负债结构，净负债率、剔预资产负债率显著下降，现金短债比持续保持在1以上，短期偿债能力无忧。
• 融资情况：作为头部地方国企，公司融资渠道畅通，2022年1-10月累计发债209亿元，净融资149亿元。发债久期拉长，融资成本维持低位。公司还通过合作参与建信住房租赁基金，拓展REITs等新融资渠道。

盈利预测

• 房地产开发板块：假设2022-2024年销售金额增速为-20% / 10% / 10%，预测房地产开发板块营业收入增速为-37% / 25% / 16%。
• 其他业务板块：酒店物业经营业务预测2022-2024年营业收入增速为5%，毛利率维持在40%左右。
• 综合预测：公司2022-2024年营业收入分别为427亿元、532亿元、616亿元，归母净利润分别为4.2亿元、12.3亿元、19.3亿元，EPS分别为0.16元、0.48元、0.75元。

风险提示

• 房地产政策推进不及预期
• 统计口径偏差
• 房地产销售下行超预期
• 结算面积弱于预期

图表与数据支持

• 公司发展历程、股权结构、主营业务收入及增速、净利润及增速、土储分布、拿地金额与强度、北京土储倍数、北京市占率、北京土拍政策变化、销售排名、销售权益比、新开工面积、已售未结资源、现金短债比、剔预资产负债率、净负债率、债券融资成本与期限等数据均显示公司具备较强的市场竞争力与财务稳健性。