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房地产投资新变化及对GDP影响分析

核心内容

本报告分析了2022年房地产投资的变化趋势及其对GDP的影响，同时涵盖了国内外经济环境、市场动态以及相关风险提示。

主要观点

• 房地产投资对GDP的拖累作用趋弱：房地产建安投资对GDP形成的综合贡献自2021年10月开始持续下行，但自2022年3月以来，这一趋势有所放缓。
• 房地产建安投资有望企稳回升：随着房地产企业自筹资金收缩幅度明显收窄，施工面积增速有望在三季度末企稳回升，进而推动房地产建安投资增速修复。
• 商品房销售回暖：国内疫情缓解后，中央和地方政府出台多项刺激政策，商品房销售增速在低基数背景下有望持续回暖，从而推动施工强度和建安投资增长。
• 海外疫情与市场动态：全球主要国家疫情略有回升，但疫苗接种持续推进；美国国债收益率下行，通胀预期回落，全球股市普遍下跌，大宗商品跌多涨少。
• 国内经济指标分化：上游原油价格下跌，动力煤和焦煤价格趋势分化；中游水泥和螺纹钢价格下跌，库存同比下降；下游商品房成交面积跌幅缩窄，但猪价、菜价、水果价格趋势分化。
• 流动性变化：货币市场利率下行，债券市场利率走势分化，显示流动性环境有所改善。
• 风险提示：包括政策落地不及预期、疫情扩散及重大项目推进不及预期等。

关键信息

房地产投资对GDP的影响

• 房地产建安投资占固定资产投资和实际GDP的比例分别由2021年9月的19.6%和20.0%下行至2022年5月的13.5%。
• 土地购置费不计入GDP，因此我们关注的是扣除土地购置费后的房地产建安投资。
• 房地产建安投资对GDP的拖累作用正在边际减弱，施工面积和施工强度的修复将推动其增速回升。

房地产投资趋势分析

• 自筹资金与施工面积关系：自筹资金增速对施工面积增速具有一定的领先性，自2022年3月以来，新增信托贷款和房地产债收缩幅度明显放缓。
• 商品房销售与施工强度：商品房销售面积增速的上行会推动竣工增速上行，建安投资在施工后期加速上升，因此商品房销售是施工强度的重要驱动因素。
• 政策影响：5月和6月中央及地方政府出台多项刺激政策，如LPR下调、放松限购限贷等，对市场预期起到积极作用，推动商品房市场回暖。

海外观察

• 疫情动态：美国、印度、法国等国新增确诊略有回升，但疫苗接种持续推进。
• 金融市场：美国10年期国债收益率下行，隐含通胀预期回落；法德国债收益率也有所下降；美国投资级企业债利差走阔。
• 股市与大宗商品：全球股市普遍下跌，美国标普500和纳斯达克分别下跌2.21%和4.13%；欧洲股市下跌，亚洲股市涨跌不一；大宗商品跌多涨少，工业品价格涨跌不一，贵金属和农产品价格普遍下跌。

国内经济观察

• 上游行业：原油价格环比下跌，动力煤价格环比上涨，焦煤价格环比下跌，铜价和铝价均环比下跌。
• 中游行业：水泥价格指数和螺纹钢价格环比下跌，库存同比下降。
• 下游行业：商品房成交面积跌幅缩窄，猪价、菜价、水果价格趋势分化。
• 流动性变化：货币市场利率下行，债券市场利率走势分化，显示流动性环境有所改善。

风险提示

1. 政策落地不及预期
2. 新冠肺炎本土疫情大范围扩散
3. 各地重大项目推进不及预期

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图表目录

• 图1：房地产投资占GDP比例的下行态势已有所收敛
• 图2：房地产投资间接占GDP比例的下行态势已有所收敛
• 图3：房地产开发投资的构成
• 图4：自筹资金增速对施工面积增速具有一定的指示意义
• 图5：房地产行业的自筹资金途径均呈现出趋势性改善
• 图6：商品房销售是施工强度的重要驱动因素
• 图7：房地产建安投资增速有望在三季度末企稳回升
• 图8：美国新增确诊略有回升（7天移动平均）
• 图9：疫苗接种比例持续上升
• 图10：美国10年期国债收益率较上周下行
• 图11：法德10年期国债收益率较上周下行
• 图12：美国10年期和2年期国债期限利差震荡下行
• 图13：美国投资级企业债利差走阔
• 图14：全球股市普遍下跌
• 图15：大宗商品价格跌多涨少
• 图16：原油价格环比下跌
• 图17：动力煤均价环比上涨、焦煤均价环比下跌
• 图18：铜价环比下跌，库存同比下降
• 图19：铝价环比下跌，库存同比下降
• 图20：水泥价格指数环比下跌
• 图21：螺纹钢价格环比下跌，库存同比下降
• 图22：商品房成交面积跌幅缩窄
• 图23：猪价、菜价、水果价格趋势分化
• 图24：货币市场利率下行
• 图25：债券市场利率走势分化

表格目录

• 表1：下周全球经济数据热点