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上海商铺市场2019年第一季度总结

核心内容概述

2019年第一季度，上海商铺市场呈现出租金稳中有升、供应增加、需求活跃的趋势。核心商圈和非核心商圈租金变化各异，部分购物中心完成升级改造，新商场陆续开业，外资百货继续进入市场，传统百货则面临转型压力。

租金与价格变化

平均租金情况

• 核心商圈临街街铺：平均租金环比上升1.1%，达到每天每平方米56.4元。
• 主要购物中心首层：平均租金环比下降1.0%，至每天每平方米61.9元。
• 租金差距缩小：临街街铺与购物中心首层租金差距从2018年第一季度的6.9元缩小至5.5元。

重点商圈租金表现

• 淮海中路东段：租金环比上升4.2%，达到50元/天/平方米。
• 南京东路：租金环比上升1.4%，达到75元/天/平方米。

非核心商圈租金

• 非核心商圈购物中心首层平均租金环比上升1.0%，至28.4元/天/平方米。

租户租金承付能力

• 服饰类租户：在核心商圈的租金承付能力约为50-70元/天/平方米。
• 餐饮类租户：在核心商圈的租金承付能力约为8-15元/天/平方米。

一手商铺销售

• 单价超10万元/平方米的商铺：第一季度成交39套，环比上升62.5%。
• 主要成交项目：
  • 静安区中粮天悦壹号：售出21套，均价116,361元/平方米。
  • 浦东陆家嘴金融广场：售出3套一层商铺，均价123,206元/平方米。
  • 闵行虹桥富力中心：售出1套一层商铺，均价103,422元/平方米。

供应与需求动态

新商场开业

• 上海星光耀广场（普陀区）：1月11日正式开业，零售面积45,000平方米，引入70个品牌，其中50%为餐饮。
• 宝山U天地（宝山区）：1月18日正式开业，零售面积46,000平方米，主力租户包括永辉超市、大地自由人影城及威尔士健身。
• 老佛爷百货上海旗舰店（浦东陆家嘴）：3月23日试营业，零售面积23,100平方米，覆盖地下一层至地上四层。

存量市场升级

• 徐家汇汇金百货：正在进行开业以来最大规模的升级改造，计划半年内完成二楼改造，后续逐层推进。
• 南京东路新世界城：自2019年3月11日起闭店改造，为期9个月，预计2019年底重新开业，引入“火影忍者世界”和世界最高室内攀岩设施。

整体市场表现

• 购物中心空置率：第一季度环比下降3.5个百分点，至11.2%。
• 新增供应：约114,100平方米，环比上升18.1%。

市场活动与趋势

传统百货转型

• 传统百货面临闭店和转型压力，如新世界百货关闭部分门店，徐家汇汇金百货和南京东路新世界城进行大规模改造。

外资百货持续进入

• 外资百货在2019年继续进入上海市场，如老佛爷百货、大丸百货和高岛屋等。
• 外资百货对上海零售市场和消费能力保持乐观态度，希望通过开店提升品牌辨识度，进一步拓展中国市场。

餐饮品牌扩张

• Shake Shack：1月24日在上海新天地开设中国大陆首店，计划到2028年在上海及华东地区开设25家门店。
• 星巴克臻选·咖啡·焙烤坊：2月16日在上海港汇恒隆广场开业，主打烘焙食品，提升餐点产品比例。

数据与图表

图表一：上海核心商圈首层租金（2019年第一季度）

• 显示核心商圈首层租金稳定，略有上升趋势。
• 来源：Knight Frank Research

图表二：上海商场年净供应量及存量

• 显示购物中心年净供应量和存量变化趋势。
• 来源：Knight Frank Research

表格一：上海商铺租赁成交范例（2019年第一季度）

表格二：上海商铺买卖成交范例（2019年第一季度）

总结

2019年第一季度，上海商铺市场在租金、供应和需求方面均表现出积极态势。核心商圈租金稳步上升，非核心商圈租金亦有增长，租金差距持续缩小。新商场的开业和存量项目的升级改造推动了市场活跃度，外资百货的持续进入表明其对中国市场的信心。同时，传统百货面临转型压力，但整体市场仍保持稳定发展。