20161206-兴业证券-中储股份-600787.SH-央企改革或将加速_价值重估有望展开_23页_1mb
报告摘要
中储股份（600787）投资分析总结
核心内容
中储股份作为诚通集团旗下的全资控股企业，正迎来央企改革带来的重大机遇。公司凭借其丰富的土地资源和战略合作伙伴普洛斯的加入，正逐步向现代物流地产商转型，其土地循环开发模式和高端仓储服务的前景受到市场广泛关注。报告认为，中储股份的潜在价值被低估，建议投资者关注并给予“增持”评级。
主要观点
- 央企改革加速：诚通集团作为央企改革试点，正在推动资产优化与资本运作，中储股份作为其子公司，未来存在股权变化和引入战略投资者的可能性。
- 土地循环开发模式：中储股份通过城市中心地块拆迁补偿获得资金，用于开发城郊物流用地，形成土地资源的持续增长与变现，类似于房地产公司的土地开发模式。
- 高端物流地产需求上升：随着电商由C2C向B2C转型，对高效、智能的物流仓储服务需求显著增加，中储股份的现代化物流地产项目有望满足这一需求。
- 公司估值潜力巨大：公司土地资产的潜在价值约330亿元，扣除非流动负债后，权益价值约为280亿元，明显低于当前市场估值，具备较大的重估空间。
关键信息
财务概况（2016年12月）
- 收盘价：8.50元
- 总股本：2199.80百万股
- 流通股本：1859.83百万股
- 总市值：18698.31百万元
- 流通市值：15808.54百万元
- 净资产：9017.77百万元
- 总资产：18955.8百万元
- 每股净资产：4.10元
财务预测（2016E-2018E）
| 指标 | 2016E | 2017E | 2018E |
|---|---|---|---|
| 营业收入（百万元） | 16350 | 16726 | 17763 |
| 净利润（百万元） | 725 | 671 | 827 |
| 毛利率（%） | 3.6% | 3.7% | 3.8% |
| 净利率（%） | 4.4% | 4.0% | 4.7% |
| 净资产收益率（%） | 7.8% | 6.8% | 7.8% |
| 每股收益（元） | 0.33 | 0.31 | 0.38 |
| 每股经营现金流（元） | 0.69 | 0.38 | 0.44 |
土地资产价值分析
- 土地总面积：约1017.67万平方米
- 土地总价值（按工业用地）：约110.84亿元
- 假设政府溢价200%后价值：约332.51亿元
- 公司土地权益价值：约280亿元（扣除非流动负债51亿元）
土地循环开发案例
| 项目 | 补偿金额（亿元） | 扣除成本后净收入（亿元） |
|---|---|---|
| 郑州物流中心 | 6.37 | 4.77 |
| 天津河东地块 | 4.66 | 2.66 |
| 天津北辰地块 | 15.2 | 6.64（分阶段支付） |
| 南京分公司 | 1.92 | 1.56 |
| 南京下关区地块 | 1.71 | 1.47 |
合资公司项目列表
| 项目名称 | 城市 | 土地面积（亩） |
|---|---|---|
| 郑州南阳寨-恒科物联网配套物流园区 | 郑州 | 328 |
| 中储西北总部物流基地项目 | 西安 | 200 |
| 洛阳综合物流产业园项目 | 洛阳 | 800 |
| 石家庄物流产业园项目 | 石家庄 | 500 |
| 沧州物流产业园项目 | 沧州 | 800 |
| 扬州物流产业园项目 | 扬州 | 400 |
| 武汉阳逻项目 | 武汉 | 1200 |
| 山西中储综合物流园 | 晋中 | 300 |
| 成都青白江物流项目 | 成都 | 500 |
| 嘉兴王店项目 | 嘉兴 | 300 |
| 总计 | 5328 |
投资建议
- 盈利保障：预计未来数年，中储股份将获得数亿元的拆迁补偿收入，为公司盈利能力提供保障。
- 估值重估空间：公司土地及建筑资源的潜在价值远高于当前市场估值，具备较大的重估空间。
- 战略升级：随着电商向B2C模式发展，高端仓储需求增加，中储股份的现代化物流地产项目有望成为核心增长点。
- 股权改革预期：诚通集团的转型为中储股份引入外部资本、改善治理带来新的发展机遇。
风险提示
- 大宗品景气度超预期下滑：可能影响物流地产的市场需求。
- 政府拆迁补偿进度低于预期：可能影响公司未来的盈利预期。
总结
中储股份凭借央企改革背景、丰富的土地资源以及与普洛斯的战略合作，具备显著的投资价值。未来，随着土地循环开发的推进和高端物流地产需求的增长，公司有望实现盈利增长和价值重估。建议投资者关注中储股份，给予“增持”评级。
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