20140918-广发证券-房地产行业_土地市场调整仍在继续_21页_1011kb

房地产行业总结

核心内容

2014年1-8月，中国房地产行业土地市场整体处于调整阶段，住宅用地市场景气度持续走低。数据显示，300城市土地成交建筑面积合计11.15亿平米，累计同比-19%；土地出让金合计约14800亿元，累计同比-36%。住宅用地成交建筑面积5.4亿平米，累计同比-20%；出让金9910亿元，累计同比-9%。单月来看，8月住宅用地成交面积4548万平米，出让金747亿元，楼面均价1643元/平米，平均溢价率14%，但整体仍以底价成交为主。

主要观点

• 土地市场整体调整仍在继续：2014年1-8月，300城市土地市场成交量和出让金同比均下降，其中一线城市土地市场供需双降，二线城市需求回落，三线城市成交量跌价平。
• 一线城市：供需双降，热度持续下降：一线城市住宅用地供给同比-74%，成交同比-80%。虽然8月商办用地有所回升，但住宅用地成交仍低迷。部分城市如深圳连续八个月无住宅用地成交。
• 二线城市：分化趋势明显：住宅用地需求继续回落，但部分城市如重庆、西安、武汉表现较好，而石家庄、大连、呼和浩特等城市表现不佳，呈现明显分化。
• 三线城市：需求遇冷，成交量下降：三线城市住宅用地成交量同比下降明显，楼面价连续四个月在千元以内徘徊，市场整体低迷。
• 房企投资意愿较低：一线房企拿地以二线城市为主，且整体拿地建面和地价款环比上升，但投资仍偏保守。二线房企拿地意愿下降，部分企业连续数月未拿地。

关键信息

土地市场整体数据（2014年1-8月）

• 总成交建筑面积：11.15亿平米，累计同比-19%
• 总出让金：14800亿元，累计同比-36%
• 住宅用地成交建筑面积：5.4亿平米，累计同比-20%
• 住宅用地出让金：9910亿元，累计同比-9%

一线城市数据（2014年8月）

• 土地推出建面：451万平米，环比-19%，同比-50%
• 土地成交建面：380万平米，环比-20%，同比-57%
• 出让金：358亿元，平均溢价率24%
• 住宅用地推出建面：119万平米，环比-31%，同比-74%
• 住宅用地成交建面：83万平米，环比-57%，同比-80%
• 住宅用地出让金：118亿元，溢价率64%

二线城市数据（2014年8月）

• 土地推出建面：6117万平米，环比+21%，同比+10%
• 土地成交建面：4476万平米，环比-2%，同比-13%
• 出让金：559亿元，平均溢价率7%
• 住宅用地推出建面：2666万平米，环比+54%，同比-4%
• 住宅用地成交建面：1778万平米，环比-10%，同比-34%
• 住宅用地出让金：383亿元，溢价率13%

三线城市数据（2014年8月）

• 土地推出建面：10257万平米，环比-23%，同比-23%
• 土地成交建面：7031万平米，环比-16%，同比-38%
• 出让金：472亿元，平均楼面价671元/平米
• 住宅用地推出建面：4779万平米，环比-15%，同比-29%
• 住宅用地成交建面：2687万平米，环比-30%，同比-49%
• 住宅用地出让金：247亿元，楼面价918元/平米

房企拿地情况（2014年8月）

• 一线房企拿地建面：187万平米，环比+235%
• 一线房企地价款：59亿元，环比+41%
• 一线房企布局：以二线城市为主，其中万科、保利、金地在成都、南京、郑州、乌鲁木齐等城市布局，招商地产未有拿地。
• 二线房企拿地建面：81万平米，环比-10%
• 二线房企地价款：9.4亿元，环比-49%
• 积极拿地房企：金科股份和荣盛发展较为积极，其他房企如首开股份、泰禾集团、阳光城等连续数月未拿地。

风险提示

• 土地价格绝对值仍处高位，可能影响房企利润率。

行业评级

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。

联系方式

• 分析师：乐加栋 S0260513090001
• 电话：021-60750620
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• 联系人：金山 021-60750652，郭镇 021-6075-0637

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