20171123-申万宏源-2018年房地产行业投资策略_房地产长效机制将促进人口集聚_49页_3mb

房地产长效机制将促进人口集聚总结

核心内容

房地产行业长期发展依赖于人口与城镇化、土地供给与制度改革，以及房地产长效机制的实施。这些措施旨在解决供需平衡问题，推动市场统一，从人口红利转向制度红利。

主要观点

• 人口与城镇化：长期来看，人口将继续向核心一二线城市聚集，城镇化仍有十年发展空间，预计于2030年步入后期。
• 土地供给与人口增速不平衡：一二线城市人口增长速度快于土地供给增长，三四线城市土地供给将大幅减少，占比降低18%。
• 长效机制：包括发展租赁市场、构建保障房体系、土地改革、房地产投资信托基金（REITs）和房产税改革，旨在提升市场统一性与合理定价。
• 房地产商业模式转变：从开发商向地产商、地产资本商转型，提升行业回报周期和轻资产运营能力。
• 政策调控影响：短期内房地产行业仍将受到政策调控影响，销售增速预计为0%，投资增速为4%。
• REITs发展：REITs有助于解决长租公寓资金问题，拓宽房企融资渠道，促进资本市场合理定价。
• 投资标的：推荐龙头股如万科、招商蛇口、保利地产、金地集团，以及成长股如新城控股、蓝光发展、阳光城。

关键信息

长期人口趋势

• 人口出生率自1990年起逐步下行，2020年后将迅速下降。
• 人口迁移主要由务工经商驱动，未来经济复苏将推动人口向城市圈集聚。

城镇化进展

• 城镇化率自1995年起年均增速为1.3%，预计2030年进入后期。
• 城镇化后期房价与CPI将同步趋缓，但一二线城市房价仍有上行支撑。

土地供给与人口增速

• 一线城市人口密度仍具发展潜力，土地供给不足。
• 三四线城市土地供给将减少，导致库存高企，需进一步去库存。

房地产长效机制

• 租赁市场：租购并举将降低人口流动门槛，提升租房需求对购房需求的替代效应。
• 保障房体系：保障房建设将促进人口流动，降低高素质人才与低收入群体的流转成本。
• REITs：有助于房企融资成本合理化，拓宽融资渠道，促进市场化竞争。
• 土地改革：推动土地市场的统一规划与流转，提高市场效率。

政策调控影响

• 短期需求受政策影响，限购、限贷、限售等手段逐步多样化。
• 供给端调控手段包括限价、限地价、限贷等，以控制市场风险。

房企资金来源

• 房企主要依赖销售回款和银行贷款，融资成本与规模负相关。
• 居民部门加杠杆买房，中长期贷款占比高。

投资建议

• 推荐标的：龙头房企具备融资成本优势，土储分散，抗风险能力强。
• 成长股：长租公寓和REITs试点以国企为主，利好大型国企。
• REITs标的：嘉宝集团，长租公寓：世联行。

房地产行业研究框架

商业模式转变

国际比较

• 新加坡组屋：政府主导定价，满足中低收入群体住房需求。
• 香港公屋：价格低、供不应求，退出机制完善，但限制较多。
• 共有产权房：定价与退出机制更灵活，适合不同收入群体。

REITs发展分析

• REITs有助于解决长租公寓资金问题，提升资本市场的定价能力。
• 当前我国REITs与国外主流REITs在交易结构、税负水平和法律制度方面存在差异。
• 税收政策的放宽将是REITs发展的催化剂。

重点公司覆盖表

信息披露

• 本报告由申万宏源研究撰写，证券分析师王胜具有证券投资咨询执业资格。
• 本公司可能持有或交易报告中提到的投资标的，也可能为其提供投资银行服务。

投资评级说明

• 股票投资评级：买入、增持、中性、减持。
• 行业投资评级：看好、中性、看淡。
• 本报告采用相对评级体系，不构成投资决策的唯一依据。

法律声明

• 本报告仅供申万宏源证券研究所有限公司客户使用。
• 本报告基于已公开信息撰写，不保证其准确性或完整性。
• 本报告不构成投资建议，使用本报告内容所引致的损失本公司不承担责任。

机构联系人