20220731-国盛证券-房地产开发2022W30_政治局会议首提_保交楼_多城出台相关政策_13页_898kb

房地产开发行业分析总结

核心内容概述

2022年7月，中央首次将“保交楼”写入政治局会议文件，并将“稳定房地产市场”置于“房住不炒”之前，显示政策对房地产市场的重视程度提升。同时，银保监会多次表态支持“保交楼”，地方政府也积极响应，全国共14城出台相关政策或召开相关会议。政策支持下，房地产市场出现一定复苏迹象，但整体仍面临较大压力。

主要观点

• 政策导向：中央将“保交楼”提升至政策高度，强调稳定房地产市场，推动政策工具箱的使用，支持刚性和改善性住房需求。
• 地方政府响应：7月全国14城出台“保交楼”相关措施，包括预售资金监管、纾困基金设立、购房政策放宽等。
• 市场表现：房地产板块本周表现优于大盘，中信房地产指数累计上涨3.0%，在29个中信行业板块中位列第二。
• 销售情况：新房成交面积环比上升，但同比仍下降，二手房市场表现相对活跃，部分城市成交面积同比增长显著。
• 融资情况：房企信用债发行量减少，但利率整体下降，融资环境有所改善。

关键信息

一、政策动态

• 中央政策：政治局会议首次提及“保交楼”，强调稳定房地产市场。
• 地方政府政策：
  • 深圳加强预售资金监管。
  • 西安要求预售资金全部存入专用监管账户。
  • 济南对19个风险项目制定“一案一策”。
  • 郑州设立地产纾困基金，支持房企退出项目。

二、市场行情

• 整体表现：本周中信房地产指数上涨3.0%，领先大盘4.63个百分点。
• 个股表现：
  • 上涨个股共94支，较上周减少24支。
  • 涨幅前五：广汇物流（+44.6%）、阳光城（+18.7%）、ST新梅（+17.3%）、皇庭国际（+13.6%）、嘉凯城（+13.1%）。
  • 跌幅前五：顺发恒业（-15.2%）、广宇发展（-9.7%）、深大通（-7.1%）、京蓝科技（-4.3%）、S*ST前锋（-3.7%）。
• 重点房企表现：
  • 上涨前五：阳光城（+18.7%）、招商蛇口（+12.2%）、华发股份（+11.3%）、中南建设（+9.7%）、旭辉控股集团（+9.2%）。
  • 跌幅前五：佳源集团（-14.3%）、融信中国（-5.5%）、正荣地产（-4.2%）、绿景中国地产（-3.8%）、远洋集团（-3.8%）。

三、新房成交情况

• 全国新房成交面积：本周为342.4万平方米，环比增长9.9%，同比下降10.2%。
• 一线城市：70.0万方，环比-14.3%，同比+0.5%。
• 二线城市：201.1万方，环比+18.8%，同比-4.6%。
• 三线城市：71.3万方，环比+17.6%，同比-29.4%。
• 累计成交情况：
  • 30城累计新房成交面积8933.0万方，同比下降36.5%。
  • 一线城市累计成交面积1783.8万方，同比下降30.0%。
  • 二线城市累计成交面积5207.5万方，同比下降33.4%。
  • 三线城市累计成交面积1941.7万方，同比下降47.5%。

四、二手房成交情况

• 全国二手房成交面积：本周为144.4万方，环比增长1.9%，同比增长33.4%。
• 一线城市：33.8万方，环比+25.2%。
• 二线城市：91.3万方，环比-3.1%。
• 三线城市：19.3万方，环比-6.0%。
• 累计成交情况：
  • 11城累计二手房成交面积3229.6万方，同比下降24.6%。
  • 一线城市累计成交面积854.8万方，同比下降39.2%。
  • 二线城市累计成交面积1973.4万方，同比下降14.7%。
  • 三线城市累计成交面积401.4万方，同比下降14.7%。

五、房企信用债情况

• 发行情况：本周共发行房企信用债13只，环比减少2只；发行规模103.85亿元，环比减少29.16亿元。
• 偿还情况：总偿还量142.97亿元，环比减少32.39亿元。
• 净融资额：-39.12亿元，环比增加3.13亿元。
• 主体评级：以AAA（64.0%）为主。
• 债券类型：一般中期票据（27.9%）、私募债（26.0%）为主。
• 债券期限：以3-5年（47.2%）为主。
• 融资成本：部分房企融资成本下降，如福州建发公司债利率下降50bp，上海金茂中期票据利率下降36bp。

六、投资建议

• 行业评级：维持“增持”评级。
• 重点公司：
  • A股：滨江集团、保利发展、华发股份、万科A、金地集团、招商蛇口、建发股份。
  • H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋、中国金茂。
  • 物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业。

七、风险提示

• 政策执行力度：政策出台速度和执行力度不及预期。
• 基本面风险：房地产基本面继续下行可能引发连锁反应。
• 疫情风险：疫情反复可能对市场产生超预期影响。

结论

在政策支持和市场调整的背景下，房地产行业面临一定的复苏机会，但整体仍处于压力之中。政策工具的系统性运用和地方政府的积极行动对市场信心和需求有积极影响，但政策效果和市场基本面仍需进一步观察。投资建议关注具有较强基本面和政策支持的房企及物业板块，但需注意政策执行和市场风险。