同策房产咨询-20171106上海市场周报_15页_2mb

同策市场每周观察总结（2017年10月30日——2017年11月06日）

核心内容概述

本周（2017年10月30日——2017年11月06日）上海房地产市场整体呈现量价双降态势，尤其在商品住宅、公寓、别墅等细分市场中，成交量和成交均价均出现不同程度的下滑。然而，部分区域和项目表现较为突出，尤其是远洋万和四季项目。同时，商业市场成交量下降但均价上涨，写字楼市场成交量下滑，但闵行区表现强劲。

各类房地产市场数据总结

商品住宅

• 供应量：0.00万平米，环比下降100%。
• 成交量：9.21万平米，环比下降6%。
• 成交均价：47932元/平米，环比下降3%。
• 主要去化户型：90平米以下及90-120平米的刚需房源，占成交总量的60%。
• 成交总价段：300-500万元总价段房源占比最高，达38.55%。
• 市场趋势：受“房住不炒”政策影响，核心一二线城市销量未见明显回升，房企年末冲刺业绩预期未达，供应量维持低位。

公寓

• 供应量：0.00万平米，环比下降100%。
• 成交量：7.38万平米，环比下降5%。
• 成交均价：48336元/平米，环比下降1%。
• 热销项目：远洋万和四季连续三周成交第一，去化近9成，主力户型为80平米2房及90-120平米3房。
• 市场趋势：11月将迎供应小高峰，34个新房项目计划入市，内环项目较多。

别墅

• 供应量：0.00万平米，环比下降100%。
• 成交量：1.83万平米，环比下降11%。
• 成交均价：46304元/平米，环比下降10%。
• 热销项目：
  • 独栋别墅：大豪山林别墅（青浦徐泾）去化1套。
  • 联排别墅：崇明三湘森林海尚（崇明陈家镇）去化2套，主力户型为263-295平米。
• 市场趋势：整体市场低迷，但崇明陈家镇项目因产品优势表现较好。

商业

• 供应量：0.80万平米，环比下降60%。
• 成交量：0.91万平米，环比下降60%。
• 成交均价：32605元/平米，环比上涨10%。
• 热销项目：绿地海岸城（浦东唐镇）去化1宗898平米独栋商铺。
• 市场趋势：独栋商铺因其舒适度高、私密性强等优势受到青睐，11月土地市场将发力，预计迎来供应高峰。

写字楼

• 供应量：0.00万平米，环比无变化。
• 成交量：0.93万平米，环比下降11%。
• 成交均价：32684元/平米，环比下降2%。
• 热销项目：汇京国际广场（徐家汇）成交8套，均价62161元/平米。
• 市场趋势：闵行区表现突出，华漕板块项目占成交榜单一半，区域功能逐步成熟，预计成为商务办公新热点。

关键信息与主要观点

• 政策影响：2017年9月30日北京楼市新政发布后，全国楼市调控趋严，导致“金九银十”行情缩水，市场预期受挫。
• 年末冲刺：开发商在年末加大推盘力度以冲刺销售目标，但实际效果不达预期，核心城市销量未明显回暖。
• 区域表现：
  • 浦东唐镇：商业市场表现突出，独栋商铺热销。
  • 崇明陈家镇：联排别墅市场表现良好，崇明三湘森林海尚项目销量领先。
  • 闵行华漕：写字楼市场表现强劲，成为商务办公新热点。
• 项目亮点：远洋万和四季项目凭借优质区位、丰富配套及高得房率，成为本周销售冠军，其产品力和市场定位明显。
• 市场展望：11月将是上海房地产市场的重要节点，预计供应量将有所增加，尤其是商业和住宅项目，市场或将迎来新的变化。

案例分享：远洋万和四季

• 物业地址：浦东观海路1588弄
• 开盘时间：9月24日加推476套
• 主力户型：80-120平米，2房至3房
• 价格：3.3万元/平米
• 项目优势：
  • 社区绿化：绿化率高达40%，拥有紫藤花架及大型景观绿化。
  • 区位优势：临近迪士尼、临港新城、浦东机场等，教育资源丰富。
  • 成熟开发商：远洋地产作为成熟开发商，提供优质的物业管理和服务。
  • 户型设计：得房率高，空间尺度感强，配备飘窗及南向阳台。

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总结

本周上海房地产市场整体呈现下行趋势，但部分区域和项目表现较好，尤其是远洋万和四季在公寓市场中持续领跑。随着年末临近，市场预计将出现供应回升，但受政策调控影响，成交量和价格增长仍面临压力。开发商需调整策略，适应市场变化，以实现业绩目标。