同策房产咨询-20161114上海市场周报_16页_2mb

同策市场每周观察总结（2016年11月07日——2016年11月13日）

核心内容概览

本周上海房地产市场整体表现疲软，商品住宅、公寓、别墅成交量均出现环比下滑，商业市场供应激增但成交略降，办公市场则呈现显著增长，成交量和均价双双上扬。

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商品住宅市场

本周数据

• 供应面积：3.05万平米
• 成交量：10.27万平米
• 成交均价：46074元/平米
• 环比变化：成交量下滑44%，均价上涨5%

成交结构

• 刚需户型（90平米以下和90-120平米）占据市场主流，去化419套，占全市一半以上
• 总价段：300-500万元房源去化203套，占比26.96%；800万元以上房源去化145套，占比19.26%

市场分析

• 陆家嘴壹号院作为新盘首开，推出137套房源，均价11-18万元/平米，案场有抽奖优惠
• 限购、限贷政策影响显现，楼市进入“调控后”的冰点
• 存销比降至5.05个月，市场仍有价格上行冲动，但成交量持续低迷
• 预计年底成交量将进一步下滑，明年上半年去化周期或回升至12个月以上，中高端楼盘可能在2017年年中出现价格下调

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公寓市场

本周数据

• 供应面积：3.05万平米
• 成交量：7.55万平米
• 成交均价：49467元/平米
• 环比变化：成交量下滑39%，均价上涨5%

市场分析

• 公寓市场供应处于冰冻期，成交量连续四周下滑
• 外郊环闵行华漕板块的尚品华庭以49套成交荣登销冠
• 高总价房源成交比重增加，主要因货币贬值压力和房价上涨带动

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别墅市场

本周数据

• 供应面积：未提供
• 成交量：2.72万平米
• 成交均价：36673元/平米
• 环比变化：成交量下滑54%，均价下降2%

市场分析

• 嘉定南翔板块的湖畔天下瑞泷连续三周荣登联排销冠
• 松江新桥板块的晶苑四季御庭二期夺得独栋销冠
• 别墅市场整体低迷，主要客群为改善型购房者，部分项目因景观资源和性价比表现较好

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商业市场

本周数据

• 供应面积：4.21万平米
• 成交量：3.44万平米
• 成交均价：23645元/平米
• 环比变化：供应量环比上涨285%，成交量下滑2%，均价下降11%

市场分析

• 青浦新城板块的鑫苑壹品世家以5936平米成交面积荣登销冠
• 青浦万达茂中心供应1.26万平米，成为本周供应量最大项目
• 商业市场供需两旺，青浦新城板块因住宅热销带动商铺走高

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办公市场

本周数据

• 供应面积：15.48万平米
• 成交量：9.43万平米
• 成交均价：49156元/平米
• 环比变化：供应量上涨249%，成交量上涨9%，均价上涨68%

市场分析

• 内环项目表现突出，带动办公均价上扬
• 北外滩的上海国际航运服务中心以成交均价9万元/平米荣登榜首
• 本周新增供应以酒店式公寓为主，合计供应6.71万平米

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案例分享：崇明东滩花园

项目信息

• 物业地址：崇明陈家镇揽海路7号
• 开盘时间：2016年6月17日已加推
• 物业类别：别墅
• 建筑类别：独栋、联排、双拼
• 面积与户型：
  • 联排户型：111平米中户2房、132平、137平边户3房
  • 双拼户型：134、150平米
  • 独栋户型：800-900万
• 价格：双拼总价400-540万，联排总价350万起，独栋总价800-900万
• 容积率：0.37
• 绿化率：70%
• 物业费：5.5元/平米·月

项目卖点

• 区位优势：位于崇明陈家镇大型休闲运动别墅区，紧邻东滩湿地和北郊国宾馆（规划）
• 周边配套：项目规划有星级度假酒店、6000平方米高尔夫会所、18洞标准高尔夫球场等
• 开发商背景：由北京国华置业与美国贝林集团合作开发，拥有丰富的高端别墅社区开发经验

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总结

本周上海房地产市场整体低迷，商品住宅、公寓、别墅成交量均下滑，而商业市场供应激增，办公市场则因内环项目带动价格大幅上涨。市场受调控政策影响，购房需求受到抑制，尤其是高总价房源成交比重增加，反映出部分购房者对资产保值的偏好。随着年底临近，市场预计将继续承压，未来去化周期可能回升，部分中高端项目或将在2017年年中出现价格调整。