2019【城市进入研究】京津冀经济圈房地产市场研究_59页_3mb

京津冀经济圈房地产市场研究总结

核心内容

本报告围绕京津冀经济圈房地产市场展开研究，从宏观背景、房地产与宏观要素关系、行业发展空间及机会三个方面进行分析，旨在为房地产市场参与者提供有价值的参考信息。

主要观点

宏观背景分析

• 区域合作及整体规划：京津冀以北京和天津为核心，辐射河北省11个地级市，通过技术、资金和劳动力等要素的充分流动，推动区域协同发展。
• 经济容量及发展态势：
  • 北京和天津作为传统强经济城市，GDP总量和增速均领先。
  • 石家庄表现突出，廊坊因“京津保核心三角区”规划，具备发展潜力。
  • 唐山、保定、沧州处于经济增长瓶颈期，而其他6个城市则属于经济欠发展城市。
• 人口总量及支付能力：
  • 北京、天津为高人口吸附城市，消费能力强。
  • 保定因承担首都功能疏解，人口流入将持续增加。
  • 邯郸、邢台、衡水因受核心城市辐射较少，居民支付能力较弱。

房地产与宏观要素关系

• 经济与人口对房地产市场的影响：
  • 北京、天津、廊坊等城市房地产市场受经济和人口双重因素影响。
  • 2010年房地产销售面积主要由人口拉动，2015年后经济成为主要驱动因素。
  • 经济和人口影响存在时序性，且经济对房地产市场的影响更为显著。
• 房地产市场周期性特征：
  • 北京、天津、廊坊等城市房地产市场存在明显的主、次周期。
  • 主周期长度在18-39个月之间，次周期在3-20个月之间。
  • 2016年京津冀重点城市房地产市场销售面积出现实质性下跌，而2017年部分城市进入投资窗口期。

房地产行业发展空间及机会

• 重点城市房地产市场预测：
  • 北京2016年销售面积预计为1039.4万平米，2017年将略有下降。
  • 天津2016年销售面积预计为1861万平米，2017年将出现明显反弹。
  • 廊坊因承接北京功能疏解，销售面积和均价将齐升。
  • 石家庄和唐山因项目集中入市和政策利好，2016年销售面积被透支，2017年将出现回调。

关键信息

区域发展定位

• 北京：政治中心、文化中心、国际交往中心和科创中心。
• 天津：国际港口城市、北方经济中心和生态城市。
• 保定、廊坊：承接首都功能疏解，发展高端设备制造、新能源、节能环保等产业。
• 未来规划：
  • 京津冀城市群发展重心向天津、廊坊等地倾斜。
  • 三轴战略推动区域协同发展，京津延伸至沧州、京保石延伸至邢台、京唐延伸至秦皇岛。

房地产市场影响因素

• 宏观经济：GDP总量和增速是房地产市场发展的主要支撑。
• 人口因素：市辖区常住人口对房地产市场有显著影响。
• 政策因素：调控政策对房地产市场周期和走势有重要影响。

房地产市场预测

• 成交量预测：

  • 北京：2016年1039.4万平米，2017年下降至略低于2015年水平。
  • 天津：2016年1861万平米，2017年出现反弹。
  • 廊坊：2016年销售面积和均价受北京外溢需求影响显著。
  • 石家庄：2016年销售面积预计为401.4万平米，2017年将明显下降。
  • 唐山：2016年销售面积预计为258.2万平米，2017年将出现反弹。

• 成交均价预测：

  • 北京：2017年均价预计为35751元/平米。
  • 天津：2017年均价预计为13713元/平米。
  • 廊坊：均价将随着销售面积增长而上升。
  • 石家庄：均价仍将上行。
  • 唐山：均价可能因刚需项目入场而有所下降。

重点城市房地产市场相互影响

• 销售面积相互影响：
  • 廊坊对天津和石家庄的解释程度最高，分别为28%和19%。
  • 北京对其他城市销售面积的影响相对较低。
• 销售均价相互影响：
  • 廊坊对石家庄的解释程度最高，为18%。
  • 北京对廊坊的解释程度其次，为9%。
  • 唐山对其他城市的影响相对较强。

结论

• 京津冀重点城市房地产市场呈现分化趋势，北京和天津作为核心城市，仍具较强吸引力。
• 廊坊、石家庄等城市因承接功能疏解和政策利好，具备发展潜力。
• 2016年至2017年京津冀重点城市房地产市场将经历调整期，开发商需根据资金状况调整策略。
• 区域协同发展和政策支持是未来房地产市场发展的关键驱动力。