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上海服务式公寓市场总结（2022年第三季度）

核心内容

2022年第三季度，上海服务式公寓市场整体表现有所改善，空置率环比下降1.3个百分点至20.0%。尽管无新增项目入市，但市场需求依然稳定，主要由年轻职场人士及商旅人士支撑。同时，高端长租公寓市场迎来一个优质项目入市，推动租金上涨0.8%，但空置率上升4.5个百分点至17.3%。

主要观点

• 市场需求回升：随着封控政策的结束，部分非本地就业群体返回上海，租赁市场活动有所回升。商旅人士及年轻职场人士成为主要租户。
• 服务式公寓表现：第三季度服务式公寓市场平均租金环比下降1.4%至262.2元/月/平方米，空置率下降至20.0%。其中，高端服务式公寓空置率下降2.0个百分点至22.7%，而奢华服务式公寓空置率则上升2.7个百分点至19.2%。
• 长租公寓市场：第三季度迎来一个优质长租公寓项目——虹口华尔福公寓，平均租金环比上涨0.8%至194.8元/月/平方米，空置率上升至17.3%。
• 子市场差异：部分租金较高的子市场如世纪公园、南京西路、陆家嘴及徐汇黄浦，空置率有所上升，可能与租户因预算考虑迁出有关。而徐汇滨江、新天地、森兰及老西门等子市场空置率显著下降，租金水平有所降低。
• 供应情况：第三季度无新增服务式公寓项目入市，但徐汇君汇服务公寓散售减少167个单元，导致市内服务式公寓存量达到9,829套。
• 市场展望：随着入境政策逐步放宽，外籍人士数量有望增加，推动对高端服务式公寓的需求。同时，经济形势和疫情仍对租户的居住质量和租金水平产生影响，预计第四季度租金可能进一步下调以提高入住率。

关键信息

• 空置率：2022年第三季度服务式公寓平均空置率为20.0%，环比下降1.3个百分点。
• 租金水平：平均租金为262.2元/月/平方米，环比下降1.4%。
• 高端长租公寓：第三季度有1个优质项目入市，平均租金为194.8元/月/平方米，空置率上升至17.3%。
• 未来供应：预计第四季度将有以下项目入市：
  • 雅诗阁浦发盛捷壹滨江服务公寓（浦东，602套）
  • X8 Managed by Savills Residence（徐汇，60套）

市场动态

• 租户回归：部分因封控离开上海的非本地就业群体已回归，为服务式公寓市场提供了稳定的入住支撑。
• 酒店转型：酒店运营商正逐步调整业务模式，以适应租户对居住体验和长期住宿的需求，同时一室公寓需求上升。
• 外籍人士影响：随着入境政策放宽，外籍人士数量可能增加，从而对高端服务式公寓市场形成一定支撑。

市场建议

• 运营商策略：服务式公寓运营商需不断更新公寓布局和管理方式，以满足租户的偏好。同时，时尚的装潢和高品质的居住体验对于吸引年轻租户至关重要。
• 租金调整：在当前经济形势下，运营商可能需要进一步调整租金策略，以提高入住率和市场竞争力。

联系信息

如需了解更多资讯，请联系：

• 市场研究部：James Macdonald，高级董事，中国区，电话：+862163916688，邮箱：james.macdonald@savills.com.cn
• 公寓运营及资产管理部：Louisa Zhu，董事，上海，电话：+862163916688*8830，邮箱：louisa.zhu@savills.com.cn