2017-房地产财务分析宝典系列二：抽丝剥茧房企重点会计科目及风险解析_14页-1mb

房地产企业财务分析重点科目及风险解析

核心内容概述

本报告为“房地产财务分析宝典系列专题”第二篇，重点分析了房地产企业财务报表中的主要科目及其风险点，旨在通过科目分析帮助理解房企的财务表现与信用风险。报告指出，房地产企业具有资金密集型、项目周期长、预售制度、合作开发等经营特点，这些特点决定了其在会计核算与财务表现上的特殊性。因此，在财务分析中，应重点关注资产负债表与现金流量表，而非仅依赖利润表。

主要观点与关键信息

一、房地产企业经营特点

• 项目开发周期长：平均开发周期约为四年，前期投入大，资金需求高。
• 预售制度：销售回笼资金通过“预收账款”科目核算，收入确认滞后。
• 合作开发普遍：房企常通过合作方式获取土地，增加资金压力。
• 负债经营程度高：行业资产负债率普遍高于其他行业，平均约68.45%，中位数达72.10%。
• 存货规模庞大：存货占总资产比重中位数达45.80%，平均为41.26%。

重点会计科目分析

（一）货币资金

• 构成：包括现金、银行存款和其他货币资金，其中“其他货币资金”常用于按揭保证金、拆迁补偿、质押等受限用途。
• 关注点：
  • 规模：反映企业资金使用效率与偿债能力。
  • 受限情况：需区分受限与非受限资金，避免误判流动性。
  • 融资受限：开发贷、债券融资等进入监管账户，流动性受限。

（二）存货

• 构成：包括原材料、设备、开发用品、在产品、产成品、拟开发产品等。
• 关注点：
  • 规模与销售额匹配：存货/销售额比例反映项目运营效率，如万科为1.28倍，天房集团为3.26倍。
  • 构成分析：关注土地储备占比，高比例可能影响资产运营效率。
  • 跌价准备：房价下跌可能导致存货跌价，如中华企业股份有限公司存货跌价准备/利润总额为1.33倍。
  • 成本结转：由于项目内部差异，成本结转比例难以准确判断，影响毛利率的稳定性。
  • 受限情况：部分存货用于抵押，流动性受限。

（三）投资性房地产

• 构成：包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
• 关注点：
  • 计量方式：成本计量低估资产价值，公允价值计量反映市场波动。
  • 价值变动：公允价值变动影响利润，需关注物业类型与区域位置。
  • 投资回报率：持有型物业回报率低，需关注其运营能力。
  • 转换影响：自用或存货转为投资性房地产时，需关注公允价值变动对损益的影响。

（四）其他应收、应付款

• 构成：包括不并表的关联公司往来款、合作开发款项等。
• 关注点：
  • 规模与账龄：大额往来款可能反映关联方交易，账龄结构反映回收与占用能力。
  • 监管要求：上市公司需严格控制与关联方的资金往来，避免资金占用。

（五）无形资产

• 构成：主要包括土地使用权、专利权、商标权等。
• 关注点：
  • 自用土地使用权：计入“无形资产”，开发用地计入“存货”。
  • 土地出让金：用于开发的计入“存货”，自用的计入“无形资产”。

（六）有息债务

• 构成：包括短期借款、长期借款、应付债券等。
• 关注点：
  • 债务结构：以长期债务为主，占比超过75%。
  • 融资成本：平均融资成本约9.76%，央企国企融资成本较低。
  • 杠杆率：行业平均杠杆率高，需关注企业偿债能力与融资压力。

（七）预收账款

• 构成：反映企业预售阶段的销售回笼资金。
• 关注点：
  • 规模与现金流匹配：预收账款变化与销售商品、提供劳务收到的现金高度相关。
  • 收入确认方式：需关注是否提前确认收入，影响利润真实性。
  • 成长性指标：预收账款是企业未来业绩的先行指标。

（八）经营活动现金流

• 构成：包括销售、转让土地、出租、发包工程等产生的现金流入与流出。
• 关注点：
  • 与签约销售额匹配：反映企业回款能力。
  • 净现金流：2014~2016年净现金流由负转正，反映行业回暖。
  • 投资缺口：通过销售与购买现金对比判断企业筹资压力。
  • 关联方交易：反映外部资金占用能力。

风险关注要点总结

• 货币资金管理：需关注受限资金与实际流动性。
• 存货结构与运营效率：需结合销售额与项目去化情况分析。
• 投资性房地产估值：需判断其计量方式是否合理，价值是否被低估或高估。
• 其他应收、应付款：关注关联方交易与资金占用风险。
• 无形资产与开发成本：区分自用与开发用途，避免混淆。
• 有息债务结构与成本：关注债务期限、融资渠道及综合成本。
• 预收账款与收入匹配：判断是否提前确认收入，影响利润真实性。
• 经营活动现金流：反映企业实际资金状况与回款能力。

未来研究方向

• “明股实债”分析：房企通过该方式融资，实际债务水平可能高于账面，将在第三篇详细探讨。
• 财务指标分析：后续将深入分析财务指标，如流动比率、速动比率、资产负债率等，以更全面评估房企财务状况。

结语

房地产企业财务分析需结合其独特的经营特点与会计处理方式，重点关注货币资金、存货、投资性房地产、有息债务及预收账款等科目。这些科目不仅反映了企业当前的财务状况，也预示了未来的经营风险与偿债能力。随着行业进入白银时代，房企需面对更高的资金压力与更严格的监管环境，财务分析的精细化与深入化显得尤为重要。