20170616-中债资信-房企财务分析宝典系列专题报告之二_抽丝剥茧房企重点会计科目及风险解析_13页_863kb

房企重点会计科目及风险解析总结

核心内容

房地产行业是资金密集型行业，其经营特点决定了其在会计核算和财务表现上的特殊性。本文是中债资信房地产财务分析宝典系列专题的第二篇，重点分析了房企财务报表中的主要会计科目及其风险关注点，旨在为信用分析提供参考。

主要观点

• 经营特点：房地产企业具有项目开发周期长、前期投入大、预售制度普遍、合作开发常见等特点，这些特点影响其现金流和资产负债结构。
• 财务分析重点：由于房地产企业收入确认滞后，财务分析应更注重资产负债表和现金流量表，而非利润表。
• 重点会计科目：包括货币资金、存货、投资性房地产、其他应收应付款、无形资产、有息债务、预收账款和经营活动现金流等。

关键信息

一、货币资金

• 构成：包括现金、银行存款和其他货币资金，其中其他货币资金主要为按揭保证金，流动性受限。
• 关注点：
  • 货币资金规模反映企业资金使用效率和短期偿债能力。
  • 其他货币资金受限情况需特别关注。
  • 融资募集资金可能受限，需通过访谈或调研进一步确认。

二、存货

• 构成：包括原材料、设备、开发用品、在产品、产成品和拟开发产品。
• 关注点：
  • 存货规模反映企业持续经营能力和项目运营效率。
  • 存货与销售额、预收账款的匹配程度需关注。
  • 存货构成中土地储备占比高可能影响资产运营效率。
  • 存货跌价准备规模对损益影响显著，需关注其计提或转回情况。
  • 存货结转成本比例难以判断，影响毛利率的真实性。

三、投资性房地产

• 构成：包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
• 关注点：
  • 投资性房地产的计量方式（成本或公允价值）影响其对债务的保障程度。
  • 公允价值变动影响利润表，需关注其合理性。
  • 存货转为投资性房地产时，差额需合理计入损益或资本公积。
  • 投资性房地产投资回报率低可能影响企业现金流。

四、其他应收、应付款

• 构成：包括除应收、应付票据外的其他应收、应付款项。
• 关注点：
  • 其他应收款需关注合作开发及关联方交易情况。
  • 其他应付款需关注是否存在将预收房款计入的情况。
  • 账龄结构反映企业资金回收与占用能力。

五、无形资产

• 构成：包括土地使用权、专利权、商标权等。
• 关注点：
  • 无形资产主要为自用土地使用权，不包括用于开发的土地使用权。
  • 无形资产核算成本，需关注其是否合理。

六、有息债务

• 构成：包括短期借款、长期借款、应付债券等。
• 关注点：
  • 负债规模大，杠杆率高，需关注其债务结构、融资成本及偿债能力。
  • 长期债务占比高，有利于项目资金安排和债务成本锁定。
  • 大型房企融资成本相对较低，中小房企则面临更高的融资压力。

七、预收账款

• 构成：反映企业预售阶段的销售回笼资金。
• 关注点：
  • 预收账款与现金流匹配度高，反映企业销售能力和成长性。
  • 预收账款与营业收入不一致，需关注收入确认方式和销售回款能力。

八、经营活动现金流

• 构成：包括销售商品、提供劳务收到的现金，以及购买商品、接受劳务支付的现金等。
• 关注点：
  • 销售商品、提供劳务收到的现金与签约销售额匹配度反映企业回款能力。
  • 经营活动净现金流为负值是行业常态，需关注其是否改善。
  • 销售与采购现金流比例反映企业投资缺口及筹资压力。
  • 其他与经营活动有关的现金流反映合作开发及关联方交易情况。

总结

本文系统梳理了房地产企业财务分析中需重点关注的会计科目及其风险点，包括货币资金、存货、投资性房地产、其他应收应付款、有息债务、预收账款和经营活动现金流。通过对这些科目的深入分析，可以更准确地评估房企的财务状况、项目运营能力及潜在风险。随着行业进入白银时代，房企需更加注重资金管理、项目运营效率及融资方式的优化，以应对日益严峻的市场环境。后续将对“明股实债”等融资方式及财务指标分析进行深入探讨。