2017-房地产财务分析宝典系列二：抽丝剥茧房企重点会计科目及风险解析_13页_988kb

报告摘要

房企重点会计科目及风险解析总结

核心内容

本报告分析了房地产企业财务报表中主要会计科目的特点及其风险点，旨在为房企信用分析提供参考。房地产行业具有资金密集、开发周期长、预售制度等特点，使得其财务表现与一般工商企业存在显著差异。因此，对房企的财务分析应更加关注资产负债表及现金流量表。

主要观点

房地产企业经营特点
- 开发周期长，前期投入大，预售制度普遍，合作开发模式常见。
- 货币资金需求大，现金流波动显著，负债经营程度高。
- 存货规模庞大，且影响资产流动性与运营效率。
- 投资性房地产和存货的计量方式影响企业财务表现与偿债能力。
- 预收账款反映企业销售状况，但与实际收入存在时间差。
- 融资渠道受限，融资成本高，资金链压力显著。
重点会计科目及风险关注点

1. 货币资金

构成及特点：包括现金、银行存款和其他货币资金，其中其他货币资金常因按揭保证金、抵押等受限。
关注点：
- 货币资金规模反映企业资金使用效率及偿债能力。
- 需关注受限资金比例，防止低估流动性。
- 融资募集资金受限情况，如监管账户资金。

2. 存货

构成及特点：包括原材料、设备、开发用品、在产品、产成品、拟开发产品，其中土地储备占比高。
关注点：
- 存货绝对规模与销售额、预收账款的匹配程度。
- 存货构成中土地储备的占比及项目运营效率。
- 存货跌价准备与企业盈利状况之间的关系。
- 存货结转成本的合理性及对毛利率的影响。
- 存货受限情况对资产流动性的影响。

3. 投资性房地产

构成及特点：包括已出租土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租建筑物。
关注点：
- 投资性房地产的计量方式（成本或公允价值）对资产价值及利润的影响。
- 公允价值变动对利润表的影响。
- 存货转为投资性房地产的差额处理是否合理。
- 投资性房地产的投资回报率与企业运营能力的关系。

4. 其他应收、应付款

构成及特点：涵盖除应收、应付票据以外的其他往来款项。
关注点：
- 其他应收、应付款规模反映合作开发及关联方交易情况。
- 上市公司与非上市公司在监管方面存在差异，需关注资金占用问题。
- 账龄结构反映企业资金回收与支付能力。

5. 无形资产

构成及特点：包括土地使用权、专利权、商标权等。
关注点：
- 无形资产主要为自用土地使用权，而非用于开发的项目。
- 需区分土地使用权与开发成本的核算。

6. 有息债务

构成及特点：包括短期和长期有息债务，以长期为主。
关注点：
- 负债规模与结构反映企业杠杆水平和偿债能力。
- 融资成本高，需关注综合融资成本。
- 央企国企融资成本较低，中小房企融资压力大。

7. 预收账款

构成及特点：反映预售阶段销售资金回笼情况，不涉及现金支付。
关注点：
- 预收账款与现金流的匹配程度。
- 预收账款变化反映企业销售能力和未来收入预期。
- 需关注是否存在提前确认收入的情况。

8. 经营活动现金流

构成及特点：反映企业实际现金收付情况。
关注点：
- 现金流入与签约销售额的匹配情况。
- 经营活动净现金流反映企业销售回款能力。
- 销售商品、提供劳务取得的现金与购买商品、接受劳务支付的现金比较，判断投资缺口与筹资压力。
- 其他与经营活动相关的现金流反映合作开发及关联方交易情况。

关键信息

房企货币资金规模占总资产比重较高，但受限资金比例也大。
存货占比平均为41.26%，部分房企存货/销售额比值远高于行业平均水平，反映运营效率较低。
投资性房地产平均投资回报率低，需关注其变现能力和运营能力。
有息债务规模庞大，2016年负债合计约14.31万亿元，平均资产负债率约68.45%。
预收账款反映企业销售能力和未来收入预期，需关注其与现金流匹配情况。
经营性净现金流为正的企业数量逐年增加，反映市场逐步回暖。

总结

房地产企业财务分析应重点分析货币资金、存货、投资性房地产、其他应收应付款、有息债务、预收账款及经营活动现金流等科目。关注这些科目的规模、构成、受限情况、结转方式及对利润的影响，有助于评估房企的财务健康状况与信用风险。同时，随着行业进入白银时代，房企需关注融资成本、合作开发及“明股实债”等新型融资方式对财务报表的影响。

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