同策房产咨询-调控背景下昆山商品住宅市场现状及2017年市场预判_36页_1mb

昆山商品住宅市场现状及2017年市场预判总结

核心内容概述

本报告分析了在房地产调控背景下，昆山商品住宅市场的发展现状与2017年的市场趋势预判，结合主成分分析法对长三角27个三四线城市（含部分县级市）的长期投资价值进行评估，并提出针对房企的四点应对策略建议。

主要观点与关键信息

1. 昆山的中长期投资价值

• 昆山的经济地位：昆山是长三角地区经济表现最好的县级市之一，其长期投资价值在长三角三四线城市中排名首位。
• 主成分分析法：通过选取经济、人口、房地产市场等指标，采用SPSS软件进行主成分分析，计算出综合得分，得分越高，城市投资价值越大。
• 价值-价格均衡线：昆山位于价值-价格均衡线以上，说明其房价处于相对价值洼地，未来有上涨潜力，是房企投资布局的优选城市。

2. 昆山市场基本面情况

• 限购政策：主要限制非本地户籍的投资及投机性需求，本地客户限制较少。
• 限贷政策：二套房首付比例提高至80%，增加购房门槛，抑制非理性投资。
• 土地政策：限制非理性拿地行为，如地王现象，以防止市场泡沫。
• 市场结构变化：
  • 2016年1-10月，昆山商品住宅成交面积同比增长38%，均价同比增长32%。
  • 住宅类用地供应量自2014年以来大幅缩减，成交量明显下降。
  • 楼面价在2016年大幅增长，远超住宅均价，存在高价拿地的风险。
  • 2016年昆山市场产品价格结构变化显著，12000元/平米以上房源占比超过40%。

3. 昆山市场结构分析

• 客户结构：本地客户占比超过90%，上海客户占比下降，尤其在花桥镇影响显著。
• 面积结构：
  • 主要集中在80-120平米，其中80-90平米为刚需主力。
  • 面积段占比持续下降，市场趋于多元化。
• 价格结构：
  • 2012-2015年，主要集中在6000-10000元/平米。
  • 2016年，高价房源占比上升，市场整体价格大幅上涨。
• 区域结构：
  • 玉山镇、花桥镇、开发区为三大主力成交区域。
  • 花桥镇和玉山镇总价最高，涨幅最大。

4. 开发商集中度

• 昆山前十开发商市场占有率自2014年以来持续下降，至2016年1-10月仅占约22.8%。
• 市场竞争加剧，进入昆山的品牌房企增多。

5. 市场联动情况

• 成交量联动：上海、苏州、昆山成交量涨跌同步，2015年4月后，上海房价上涨带动苏州和昆山市场跟进。
• 均价联动：苏州房价上涨带动昆山房价上涨，2016年6月为昆山价格波峰，2017年7月为价格波谷，市场进入调整期。

6. 市场周期预测

• 成交量周期：周期长度约为26-27个月，2016年11月为波谷，2017年12月为波峰。
• 成交价格周期：周期长度约为26-27个月，2016年6月为波峰，2017年7月为波谷，未来市场将进入调整期，预计2018年8月价格将出现波峰。

对2017年房企的四点建议

1. 顺势去化、逆市拿地：在市场调整期，应合理去化库存，同时把握市场低谷期，择机拿地布局。
2. 把握量价变化时间点：关注成交量和价格波动周期，调整销售节奏，以期在市场回升时获得收益。
3. 资金为王，做好资金管理和融资工作：加强资金流动性管理，合理规划融资策略，以应对市场波动。
4. 准备过冬，关注2018年市场机会：2017年市场进入调整期，应做好准备，关注2018年新一轮市场机会。

总结

昆山在长三角三四线城市中具有较高的中长期投资价值，位于价值-价格均衡线以上，未来房价仍有上涨空间。尽管调控政策对市场产生一定影响，但其基本面稳固，市场结构多元化，且具备良好的区域发展潜力。2017年市场将进入调整期，房企应顺应市场趋势，灵活调整策略，把握周期波动，为2018年的市场回暖做好准备。