调控背景下昆山商品住宅市场现状及2017年市场预判_34页_1mb

昆山商品住宅市场现状及2017年市场预判总结

核心内容概览

本报告基于主成分分析法对长三角地区27个三四线城市（含部分县级市）的投资价值进行评估，并结合昆山市场现状及调控政策对2017年市场走势进行预判。昆山作为经济表现突出的县级市，在长期投资价值排名中位居第一，且位于价值-价格均衡线以上区域，具备较好的投资潜力。

主要观点

• 昆山在长三角三四线城市中投资价值排名靠前，2015年主成分得分排名第一。
• 昆山房价处于价值-价格均衡线以上，意味着未来房价有上涨动力，适合房企投资布局。
• 2016年昆山商品住宅市场成交量和成交均价均出现大幅增长，市场热度提升。
• 昆山住宅类用地供应量自2014年以来持续缩减，成交量下降，楼面价大幅增长。
• 昆山市场客户以本地客户为主，占比超过90%，限购政策对非本地客户影响显著。
• 昆山市场周期分析显示，销售面积和销售价格分别存在26-27个月的波动周期，2017年将迎来市场调整期。

关键信息

城市投资价值判断

• 城市价值排名：昆山主成分得分排名第一，其次是常熟、江阴、张家港、太仓等。
• 价值-价格均衡线：昆山位于价值-价格均衡线以上，房价有上涨空间。
• 指标体系：
  • 经济指标：包括GDP、GDP增长率、第三产业比重、城市化率。
  • 人口指标：包括人口流入比、人均居住面积、人均可支配收入、收入房价比。
  • 房地产指标：包括商品房成交面积、成交均价增长率、长期供需比。

昆山市场基本面情况

• 成交量：2016年1-10月昆山商品住宅成交面积同比增长38%，成交均价增长32%。
• 房价走势：2016年昆山房价大幅上涨，成交均价结构发生显著变化，高价房源占比增加。
• 客户结构：本地客户为主，占比超过90%；上海客户来访量大幅下降，限购政策影响明显。
• 土地市场：住宅类用地供应量大幅收缩，成交量下降，楼面价在2016年大幅增长。
• 市场结构：
  • 按面积段：市场主力产品集中于80-120平米，但占比持续下降。
  • 按单价段：房价上涨后，12000元/平米以上房源占比显著增加。
  • 按区域：玉山镇、花桥镇、开发区为三大主力成交区域，房价涨幅明显。
  • 按开发商集中度：2016年1-10月昆山前十开发商市场占比约22.8%，品牌房企进入增多。

市场联动情况

• 昆山与苏州、上海成交量及均价走势高度同步，苏州和上海房价上涨带动昆山市场热度提升。
• 2015年4月起，上海房价大幅增长，苏州紧随其后，昆山则在苏州上涨4个月后出现明显上涨。

市场周期预判

• 成交量周期：2015年10月至2016年11月为整体向下周期，2016年11月至2017年12月为向上周期，预计2017年12月为成交量波峰。
• 成交价格周期：2016年6月至2017年7月为整体向下周期，2017年7月至2018年8月为向上周期，预计2017年7月为价格波谷，2018年8月为价格波峰。
• 周期趋势：2017年市场将进入调整期，房企需把握量价变化时间点，适当调整价格策略。

市场预判与房企策略建议

2017年市场预判

• 昆山市场成交量将在2017年12月迎来波峰，价格在2017年7月迎来波谷，随后逐步回升。
• 2017年上半年市场博弈后，下半年市场进入调整期，部分项目需根据业绩完成情况调整价格。
• 昆山市场整体趋势向下，但长期价值仍较高，适合房企进行布局。

房企应对策略建议

1. 顺势去化、逆市拿地：在市场调整期，房企应把握去化节奏，适当拿地，避免盲目扩张。
2. 把握量价变化时间点：关注市场周期波动，合理安排销售和开发节奏，等待市场回暖。
3. 资金管理：强化资金管理，做好融资工作，以应对市场波动带来的资金压力。
4. 准备过冬：在市场调整期，房企需做好准备，调整策略，等待2018年市场回暖。

数据来源

• 数据来源：DataIn、同策咨询研究部、各地统计局。
• 报告发布：同策咨询研究部微信公众号“同策咨询研究部 & 老张宏论”。

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