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2019年上半年中国土地市场总结

核心内容

2019年上半年，中国土地市场呈现“成交量缩、价涨”的特征，整体市场较2018年下半年明显回暖。尽管成交量同比和环比均下滑，但优质地块的集中供应带动了地价的持续上涨，同时各地政府加强调控，以防止地价过快上涨。

主要观点

1. 土地成交规模下滑，二三线地价明显上涨

• 全国成交量缩：
  全国300城经营性土地成交建筑面积为9.5亿平方米，同环比分别下跌13%和28%。
  仅5月份成交面积同比上涨，其余月份均不及去年同期水平。
  4月中旬自然资源部出台宅地分类调控措施，导致有库存压力的城市收紧土地供应，进一步拖累成交量。

• 城市能级差异明显：

  • 一线城市：供地以保障性用地和旧改用地为主，成交量和成交金额同比上升，但地价波动不大。
  • 二线城市：供地力度加大，成交量和成交金额同比上升，地价涨幅显著，尤其是市场关注度高的城市，涨幅达16%和25%。
  • 三四线城市：成交量同环比均下滑，地价涨幅相对较小，仅为10%。

• 成交均价上涨：
  全国土地成交楼板价为2559元/平方米，同环比均上涨两成以上。
  一线城市成交均价为12873元/平方米，环比下降5%；二线城市成交均价为4534元/平方米，环比上升10%；三四线城市成交均价为1670元/平方米，环比上升23%。

• 溢价率波动：
  溢价率自年初持续走高，4月达到23%，但随后因调控政策影响，5、6月回落至20%以下。
  一线城市溢价率为8%，环比上升4个百分点；二线城市溢价率最高，达19%；三四线城市溢价率远低于2018年同期。

关键信息

2. 多数中西部二线成交量收缩，长三角地市热度仍然较高

• 中西部二线城市表现突出：
  郑州、昆明、成都、武汉等城市供地量较大，但成交量均不及去年同期。
  郑州以1813万平方米的成交面积位居全国第一，但同比下滑近两成。

• 长三角城市热度高：
  合肥、宁波、南京、杭州等东部热点城市供地力度加大，成交量超过去年同期。
  合肥以70%的溢价率成为成交量前20城市中溢价率最高的城市，常州、绍兴等三四线城市也刷新了土地成交单价纪录。

• 部分城市表现亮眼：
  常州、温州、南通等三四线城市在成交量和溢价率上表现较好，进入全国成交面积TOP20榜单。

展望与政策趋势

3. 地市调控仍将以稳为纲，一二线城市继续加大租赁用地供应

• 政策调控加强：
  2019年上半年，一季度政策宽松带动市场回暖，但二季度调控政策明显增多，苏州、合肥、东莞等热点城市出台政策防止地价过快上涨，溢价率在5月明显下滑。

• 未来调控方向：
  预计下半年政策仍将以“稳”为纲，部分热度较高的城市如杭州存在政策收紧预期。
  三四线城市库存问题依然存在，下半年土地成交面积不太可能出现大幅反弹。

• 租赁用地供应增加：
  5月份住建部联合多个部委强调加强公租房供给，预计人口流入较大的城市如杭州、南京、合肥等将加大租赁用地供应力度，以促进市场平稳发展。

• 地价涨幅趋缓：
  多数二线城市及热点三四线城市采用限地价竞拍方式，融资渠道进一步收紧，预计下半年土拍热度将有所回落，地价涨幅逐步趋缓。

数据概览（2019年上半年）

总结

2019年上半年，中国土地市场在成交量缩、地价涨的背景下呈现区域分化。一二线城市土地供应增加，带动市场热度回升，但三四线城市受库存压力影响，成交量和溢价率均下滑。政策调控逐步加强，尤其在热点城市中，限地价和地价预警机制有效遏制了过热现象。未来土地市场仍将保持“稳”字当头，租赁用地供应有望进一步增加，地价涨幅或将逐步趋缓。