20210202-城市测量师行-房地产行业_2020年上海土地市场_8页_1mb

2020年上海土地市场总结

核心内容

2020年上海土地市场在疫情背景下表现出较强的韧性，整体市场逆势回暖，经营性用地和工业用地交投活跃，商办用地和含住宅的混合用地成为主要推动力。政府出台的多项政策支持措施，如加快经营性用地出让节奏、适度宽松宅地出让条件等，有效提升了市场热度。

主要观点

1. 经营性用地市场回暖

• 供应与成交量回升：2020年经营性用地供应量为1051.5公顷，同比上涨22.5%；成交量为1020.2公顷，同比上涨20.2%。
• 地价与出让金上涨：成交楼面地价水平攀升至14806元/平方米，同比上涨32.5%；土地出让金达到2791亿元，创历史新高。
• 主力类型：商办用地和含住宅的混合用地成为市场回暖的主要动力。

2. 住宅用地交投缩水，但热度回升

• 供应与成交面积下降：住宅用地供应和成交面积同比缩水近20%，分别为568.9公顷。
• 政策宽松促市场活跃：取消部分地块自持15%住宅的要求，出让门槛放宽，导致溢价率回升至22%，成交楼面地价反弹至27654元/平方米，同比上涨41.5%。
• 中心城区热度不减：尽管成交总量下降，但中心城区优质地块仍受追捧，半数以上地块溢价成交。

3. 租赁住房用地供应回调，价格稳步上升

• 供应减少：2020年租赁住房用地成交地块减少至17幅，同比减少12幅。
• 地价上涨：成交楼面地价为8784元/平方米，同比上涨41.6%。
• 区域分布：青浦区以41.4公顷成交面积占据全市总量的五成以上；虹口区和黄浦区地价居高不下，分别达到12680元/平方米和10956元/平方米。

4. 商办用地成交大涨，浦东、青浦为主力

• 成交面积大幅增长：商办用地成交总量达183.3公顷，同比上涨115%。
• 地价小幅回调：成交楼面地价为12172元/平方米，同比小幅下滑3%。
• 区域表现：浦东新区因临港新片区政策利好，成为商办用地成交主力；青浦区因城市更新项目推动，商办用地供应量增加。

5. 含住宅的混合用地市场反弹

• 成交数量激增：从2019年的8幅地块增至2020年的27幅，成交面积达268公顷，同比上涨330%。
• 临港贡献突出：临港地区成交含住宅的混合用地达156.4公顷，占全市总量的近六成。
• 楼面地价平稳：成交楼面地价同比小幅上涨9%，为16989元/平方米。

6. 工业用地供求攀升，地价下滑

• 成交面积创新高：工业用地成交面积达802.9公顷，同比上涨56.8%，为2016年以来最高。
• 地价大幅下降：成交地价为96万元/亩，同比下滑44.8%。
• 重点区域带动：长三角G60科创走廊和临港新片区的产业导入，成为工业用地市场的主要推动力。

关键信息

• 市场韧性：疫情未对土地市场造成显著影响，政府电子化交易和现场交易结合，保障了市场正常运行。
• 政策支持：政府通过加快经营性用地出让、放宽宅地出让条件等措施，刺激市场热度。
• 临港新片区：作为2020年土地市场的重要引擎，临港在经营性用地、工业用地和含住宅的混合用地中均有显著表现。
• 未来趋势：保障性用地和租赁住房用地预计会适度放量；房企参与城市更新和旧改项目将带来新的拿地模式；土地市场整体预计保持平稳上行走势。

总结与展望

2020年上海土地市场在政策支持和市场需求的双重推动下，呈现出逆势上扬的态势。经营性用地、商办用地、含住宅的混合用地和工业用地均表现亮眼，尤其是临港新片区的快速发展，成为市场的重要支撑。尽管住宅用地交投量有所下降，但其热度和溢价率明显回升，显示市场对优质地块的持续关注。未来，随着保障性住房政策的推进和临港新片区土地释放的持续，上海土地市场有望保持稳定增长。