20210810-首创证券-房地产行业周报_板块情绪逐步修复_调控升级致基本面下行压力加大_27页_3mb

房地产行业周报总结

核心内容

行业整体表现

• 上周（8.2-8.6）申万房地产指数上涨 1.65%，但表现弱于上证指数（-0.15%），年初至今下跌 18.44%，显著低于上证指数的 -0.43%。
• 房地产指数PE（TTM）为 6.92倍，处于历史底部5%区间。
• 港股内房股（剔除物业）上周平均涨幅为 2.46%，年初至今下跌 9.48%；物业板块下跌 2.08%，年初至今微涨 -0.11%。

调控升级

• 多地升级房地产调控，如北京完善限购政策、上海执行“三价就低”原则、杭州加强限购与限售、东莞出台“莞八条”新政等。
• 7月份重点城市新房销售同比下降 8%，二手房销售同比下降 29.6%。
• 央行数据显示，上半年房地产贷款增加 2.42万亿元，占各项贷款增量的 19%，低于上年全年水平 7.3个百分点。
• 下半年随着调控政策升级及贷款增速放缓，房地产销售增速中枢预计下移。

企业动态

• 保利集团增持保利发展股份，显示管理层对当前股价的不满，认为其偏离实际价值。
• 部分房企信用风险暴露，中小型企业面临加速出清，龙头房企将通过集中度提升抢占市场份额。
• 推荐关注 万科A、保利地产、金地集团、新城控股 等龙头企业，因其估值有望修复。

主要观点

市场情绪与估值修复

• 房地产板块情绪逐步修复，部分企业增持显示信心。
• 由于行业PE处于历史低位，估值有望逐步修复，特别是龙头企业。

政策与市场趋势

• 调控政策持续收紧，对市场形成压力。
• 房价和销售数据表现不佳，显示市场基本面承压。
• 土地市场降温，部分城市中止集中供地，规则可能调整。

企业分化

• 大型房企通过资产转让逐步去化信用风险，而中小企业面临更大压力。
• 未来行业逻辑将向龙头房企集中，实现业绩稳步增长。

关键信息

销售数据

• 新房销售：7月份重点城市新房销售面积同比下降 8%，周环比下降 2%。
• 二手房销售：7月份重点城市二手房销售面积同比下降 29.6%，周环比下降 5.2%。
• 分城市能级：一线城市销售面积周环比增长 3%，二线城市增长 4%，三四线城市下降 15%。

库存与去化周期

• 截至8月6日，重点城市商品房可售面积为 15476.2万平米，去化周期为 14个月。
• 一线城市去化周期为 13.8个月，三四线城市去化周期为 12.3个月。

土地市场

• 上周百城住宅类土地供应面积环比上涨 177%，成交面积环比下降 28%。
• 供求比为 1.08，平均成交楼面价为 5931元/平米，溢价率为 8.2%。

融资与贷款环境

• 房地产贷款余额为 50.78万亿元，同比增长 9.5%，占人民币贷款余额比重为 27.4%。
• 房贷利率上调，首套房贷利率上调至 5%，二套房贷利率上调至 5.7%。

重点房企7月销售情况

• 碧桂园：7月销售额 542.8亿元，同比增长 0%；1-7月销售额 3573.7亿元，累计同比增长 11.3%。
• 中国恒大：7月销售额 437.8亿元，同比下降 13.0%；1-7月销售额 4005.6亿元，累计同比增长 0.4%。
• 万科：7月销售额 515.4亿元，同比下降 12.7%；1-7月销售额 4059.8亿元，累计同比增长 7.0%。
• 融创中国：7月销售额 493.5亿元，同比下降 5.6%；1-7月销售额 3701.1亿元，累计同比增长 49.5%。
• 保利地产：7月销售额 421.6亿元，同比下降 13.3%；1-7月销售额 3273.4亿元，累计同比增长 19.8%。

融资情况

• 上周多家房企发布融资公告，包括 上海临港、滨江集团、苏州高新、中海地产、金融街 等，融资金额总计 40.5亿元。
• 重点房企如 金地集团 发行 4.8亿美元 高级绿色债券，利率 4.95%。

重点公司动态

• 中报业绩：部分公司如 首创置业、城建发展 业绩表现较好，而 渝开发 净利润为负。
• 增减持：保利地产、旭辉控股集团、荣盛发展增持股份，显示对公司未来发展的信心。
• 并购合作：阳光城、星盛商业、碧桂园服务等公司开展并购合作，拓展业务范围。
• 人事变动：蓝光发展、蓝光嘉宝服务等公司发生人事变动。
• 其他：部分公司如 蓝光发展、泰禾集团、SOHO中国 存在债券偿付不确定性或股权出售情况。

重点公司估值

• 重点公司PE（TTM）处于历史低位，如 万科A PE为 5.5倍，保利地产 PE为 4.1倍。
• 物业板块PE相对较高，如 碧桂园服务 PE为 64.8倍，雅生活服务 PE为 28.9倍。
• 部分公司如 金科服务 PE为 6.2倍，金地集团 PE为 6.3倍。

结论与建议

• 房地产行业面临政策收紧和基本面下行压力，但部分龙头企业表现相对较好。
• 建议关注 万科A、保利地产、金地集团、新城控股 等公司，因其估值有望修复。
• 市场资金环境趋紧，房贷利率上调，对销售产生负面影响。
• 需密切关注调控政策变化及房企信用风险，中小型企业面临较大压力。