20220819-国海证券-专题研究_房贷利率有多少下降空间__9页_1mb

房贷利率有多少下降空间？总结

核心内容

本报告分析了2022年下半年中国房地产市场面临的困境，探讨了房贷利率进一步下调的可能性。报告指出，当前房地产市场持续低迷，居民中长期贷款减少，房企资金紧张，购房者信心不足，形成“销售下滑-房企经营困难-债务压力增加-购房者信心不足-销售进一步下滑”的恶性循环。因此，降息成为刺激购房需求、推动市场复苏的关键手段。

主要观点

• 房地产市场低迷：2022年7月，商品房销售面积同比下降28.9%，1-7月居民中长贷同比少增2.1万亿元，房地产开发资金来源累计同比减少25.4%。市场整体处于下行阶段，亟需政策支持。
• 房贷利率仍有下降空间：当前一线城市首套房贷款利率与历史低值相比最少相差122bp，二套房最少相差162bp；二线城市首套房最少相差82bp，二套房最少相差162bp。按6倍政策空间折算，预计年内一线城市房贷利率仍有20bp下降空间，二线城市有15bp下降空间。
• 存款利率下行为贷款利率下降提供空间：2022年6月，全国银行新发生的存款加权平均利率下降12bp至2.32%，定期存款利率为2.5%，比上年同期低16bp。存款利率下行有助于降低银行负债成本，为贷款利率下调创造条件。
• 按揭贷款不良率低，支持利率加点下调：个人住房按揭贷款不良率长期维持在0.3%左右，显著低于其他行业。即使利率加点下调，也能充分覆盖风险溢价，具备下调基础。

关键信息

图表摘要

• 图1：2022年7月商品房销售面积同比下降28.9%。
• 图2：1-7月居民中长贷同比少增2.1万亿元。
• 图3：房地产开发资金来源累计同比减少25.4%。
• 图4：LPR5年期贷款利率下降对居民中长期贷款的促进作用。
• 图5：个人住房按揭贷款不良率显著低于其他行业。

表格摘要

• 表1：一二线城市房贷利率加点情况
  • 一线城市：北京（LPR+55bp）、上海（LPR+35bp）、广州（LPR+20bp）、深圳（LPR+30bp）
  • 二线城市：天津（LPR-20bp）、郑州（LPR-20bp）、重庆（LPR-20bp）、青岛（LPR-20bp）

风险提示

• 政策利率超预期下降；
• 房地产销售不及预期；
• 经济恢复不及预期。

结论

综合来看，2022年下半年房贷利率下降的时机或已成熟。在8月MLF利率超预期下调10bp的背景下，年内5年期LPR利率有望进一步下调，从而推动房贷利率下降，刺激购房需求，助力房地产市场走出低迷，进入良性循环。

投资建议

• 政策层面：降息是释放购房需求、提振行业销售的重要手段。
• 市场层面：当前房贷利率仍高于历史低值，存在进一步下调空间。
• 风险层面：需关注政策执行力度、房地产销售复苏速度及整体经济恢复情况。

附：分析师信息

• 分析师：夏磊
• 职位：国海证券首席经济学家、首席政策&地产分析师
• 执业资格：具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师
• 承诺：本报告清晰准确地反映了分析师的研究观点，不因报告内容而收取任何形式的补偿。

附：投资评级标准

• 行业投资评级：推荐、中性、回避
• 股票投资评级：买入、增持、中性、卖出

附：免责声明

本报告风险等级为R3，仅供符合国海证券投资者适当性管理要求的客户使用。报告内容仅供参考，不构成投资建议。投资者应自行判断并谨慎决策。