20220413-安信国际证券-新城悦服务-01755.HK-收入增长强劲_外拓占比上升_4页_596kb

新城悦2021年度总结

核心内容

新城悦在2021年实现了强劲的收入增长，全年收入同比上升 51.8% 至 43.5亿元人民币。公司收入结构持续优化，其中基础物管服务和社区增值服务成为主要增长来源，分别同比增长 67.3% 和 84.0%。非业主增值服务增长 12.5%，智慧园区服务增长 33.6%。尽管净利润同比增长 16.2%，但受美元债投资损失影响，核心净利润增长显著，达 55.4% 至 6.76亿元人民币。

主要观点

• 收入增长显著：新城悦2021年收入增长强劲，主要得益于基础物管和社区增值服务的高增长，这两项业务合计贡献了 85% 的收入增幅。
• 外拓能力提升：公司在管面积达到 1.54亿平米，同比增长 51.4%，合约面积增长 37.3%，其中直接外拓新增面积 2200万平米，占新增面积的 28%，显示出公司拓展能力逐步改善。
• 业务多元化：公司拓展了社区增值服务的范围，包括团餐、快递柜及电梯业务等，特别是2021年并购的学府集团和海奥斯，预计将在2022年为公司带来额外收入。
• 投资损失影响：美元债投资损失拖累净利润增长，年内损失约 2亿元人民币，部分投资标的涉及出险房企。公司持有美元债总额约 4.6亿元人民币，预计2022年需拨备 1.3亿元人民币。
• 盈利能力稳定：尽管收入增长显著，但毛利率基本保持稳定，核心净利润率略有提升，反映公司运营效率有所改善。

关键信息

收入构成

• 基础物管服务：2021年收入 21亿元人民币，同比增长 67.3%。
• 社区增值服务：2021年收入 9.17亿元人民币，同比增长 84.0%，每单位在管面积增值服务营收约 0.6元人民币，同比增长 16.6%。
• 非业主增值服务：2021年收入 8.15亿元人民币，占整体收入的 18.7%。
• 智慧园区服务：2021年收入 5.2亿元人民币，同比增长 33.6%。

在管面积与合约面积

• 在管面积：截至2021年底，新城悦在管面积达 1.54亿平米，同比增长 51.4%。
• 合约面积：2021年底合约面积 2.79亿平米，同比增长 37.3%，合管比 1.82倍。
• 新增面积：2021年新增约 8000万平米，其中关联方贡献 2800万平米（约 35%），并购贡献 3000万平米（约 37%），直接外拓贡献 2200万平米（约 28%）。

财务表现

• 净利润：2021年净利润为 5.25亿元人民币，同比增长 16.2%。
• 核心净利润：同比增长 55.4% 至 6.76亿元人民币。
• 每股收益：2021年每股收益为 0.62元人民币，同比下降 43.8%。
• 分派比率：2021年分派比率下降至 20%，核心分派比率亦下降至 20.0%。

投资评级与估值

• 投资评级：维持 买入 评级。
• 目标价格：16.50港元。
• 目标估值：基于 15倍2022年市盈率，相当于中大型物管公司的平均历史市盈率。
• 净利预测：2022年和2023年净利预测分别下调 21.9% 和 16.6%，以反映地产交付情况的不确定性。

风险提示

• 外拓并购不确定性。
• 美元债投资亏损带来的资本市场估值拆让。
• 地产交付受疫情影响。

财务比率

总结

新城悦在2021年实现了显著的收入增长，主要得益于基础物管和社区增值服务的强劲表现。公司通过直接外拓、并购及关联方合作等多种方式扩大在管面积，提升了整体业务规模。然而，美元债投资损失对净利润产生了一定拖累，需关注后续拨备情况。公司维持买入评级，目标价为 16.50港元，预计未来两年净利将有所增长，但增速受到地产交付不确定性的制约。整体来看，新城悦具备良好的增长潜力，但需警惕外拓和投资风险。