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销售投资承压，政策支持加码

核心内容

2022年3月，中国房地产市场整体面临销售与投资承压的挑战，但政策支持逐步加码，部分城市疫情逐步受控，市场基本面有望逐步修复。以下是详细分析：

主要观点

• 销售端：3月商品房销售面积与金额同比降幅扩大，但整体仍小于百强房企降幅。部分城市如济南、成都、上海销售降幅相对较小，而泉州、常州、盐城降幅较大。
• 投资端：房地产开发投资增速明显放缓，施工面积增速预计继续下降。土地购置面积与成交价款降幅收窄，但整体仍面临下行压力。
• 融资端：房地产开发资金来源降幅扩大，但金融委积极表态后，民企境内融资有所改善。
• 政策支持：金融委积极回应市场关切，确认政策基调，地方政策放松力度加大，房地产税改革试点暂缓。
• 二手房市场：二手房成交面积同比有所下降，但部分城市如成都表现较好，挂牌出售价格指数缓慢下滑，挂牌量指数高位运行。

关键信息

销售情况

• 商品房销售：

  • 3月，全国商品房销售金额同比下降49%，销售面积同比下降49%。
  • 1-3月，全国商品房销售金额累计同比下降22.7%，销售面积累计同比下降13.8%。
  • 一线城市销售面积同比下降31%，二线城市同比下降32%，三线城市同比下降49%。
  • 成都、济南、上海销售降幅相对较小，而泉州、常州、盐城降幅较大。

• 新房去化周期：

  • 截至3月末，14城新房去化周期为35.8个月，环比上升。
  • 北京、上海、广州、深圳去化周期分别为28.0、4.4、19.6、7.8个月，环比变化较大。

• 二手房成交：

  • 3月，15城二手房成交面积环比上升66%，同比下降38%。
  • 截至3月末，15城二手房累计成交面积同比下降37%。
  • 成都二手房成交面积累计同比上升192%，市场热度较高。

土地市场

• 住宅类用地成交建面：

  • 3月，百城住宅用地成交建面同比下降72.7%，一线城市下降27.1%，二线城市下降72.4%，三线城市下降73.3%。
  • 1-3月，百城住宅用地成交建面同比下降63.5%，一线城市下降73.4%，二线城市下降69.5%，三线城市下降58.7%。

• 住宅用地成交总价：

  • 3月，百城住宅用地成交总价同比下降66.0%，一线城市同比上升22.2%，二线城市下降53.9%，三线城市下降77.4%。
  • 1-3月，百城住宅用地成交总价同比下降66.9%，一线城市下降49.4%，二线城市下降73.0%，三线城市下降67.1%。

• 成交楼面均价与溢价率：

  • 3月，百城住宅用地成交楼面均价环比有所下降，二线城市环比明显上升，三线城市环比小幅上升。
  • 百城住宅用地成交溢价率环比基本持平，一线城市略有下降，二线城市略有上升，三线城市小幅上升。

融资情况

• 开发资金来源：
  • 1-3月，房地产开发资金来源同比下降19.6%，其中国内贷款下降23.5%，自筹资金下降4.8%，定金及预收款下降31.0%，个人按揭贷款下降18.8%。
  • 金融委积极表态后，民企境内融资有所改善，后续销售复苏将支撑开发资金来源。

政策支持

• 金融委表态：
  • 3月16日金融委会议积极回应市场关切，确认政策底部，后续房地产税改革试点暂缓。
  • 地方政策放松力度加大，如郑州、哈尔滨、衢州等地。

重点政策回顾

• 金融委会议：确认积极的政策基调，支持房地产行业发展。
• 房地产税改革试点：暂缓，减轻市场担忧。
• 地方政策调整：部分城市如郑州、哈尔滨、衢州放松限购、限贷等核心调控政策。

投资建议

• 板块表现：近期地产板块有所回暖，部分高信用房企股价上涨明显。
• 评级：维持“强于大市”评级，行业基本面有望重回修复轨道。
• 市场预期：随着疫情受控和政策支持，楼市需求端将逐步恢复。

风险提示

• 销售下滑：销售端持续承压，影响房企资金链。
• 融资困难：融资渠道偏紧，影响开发投资。
• 政策不确定性：房地产税改革试点可能重启，影响市场情绪。
• 疫情扩散：部分城市疫情扩散较快，影响销售复苏节奏。