房地产行业9月统计局数据点评及房地产月报：竣工增速继续提升，投资同比持续走弱-20231018-中达证券-29页_1mb

房地产市场9月数据总结

核心内容

2023年9月，中国房地产市场整体呈现销售下行、投资持续走弱的态势。尽管部分城市政策有所优化，但市场信心不足和居民对未来收入预期的担忧，导致整体成交情况仍偏弱。同时，开发投资降幅略有扩大，而竣工面积同比增速继续提升，显示行业正在逐步恢复。二手房市场则出现部分城市成交量回升的现象，政策调整对市场有一定提振作用。

主要观点

• 销售持续走弱：全国商品房销售面积和金额均出现同比下降，其中住宅销售同比降幅扩大。一线城市及二、三线城市表现分化，部分城市如东莞、茂名、厦门、渭南表现较好，而绍兴、盐城、柳州、苏州则销量下滑明显。
• 开发投资下滑：房地产开发投资完成额累计同比下降，主要受销售偏弱影响。但房屋竣工面积同比增速继续提升，表明行业在逐步恢复。
• 资金来源下滑：房地产开发资金来源累计同比下降，其中定金及预收款、个人按揭贷款降幅较大，显示销售疲软对资金链的持续影响。
• 二手房市场改善：部分城市如东莞、扬州、青岛二手房成交量累计同比上升，政策调整如“认房不认贷”和取消限购限售可能对市场有积极作用。
• 土地市场冷清：住宅类用地成交面积和总价持续下降，尤其是高能级城市降幅明显，但三线城市略有回升。

关键信息

1. 销售情况

• 商品房销售：1-9月全国商品房销售金额累计同比下降4.6%，销售面积累计同比下降7.5%；住宅销售金额累计同比下降3.2%，销售面积累计同比下降6.3%。
• 9月成交：45城新房成交面积环比上升9%，但同比下降34%；一线城市同比下降25%，二线城市同比下降24%，三线城市同比下降54%。
• 去化周期：截至9月末，14城新房去化周期为28.4个月，环比上升13%，同比上升86%。
• 二手房成交：15城二手房成交面积环比上升2%，同比下降12%；累计成交面积同比上升34%。

2. 开发投资

• 投资完成额：1-9月全国房地产开发投资完成额累计同比下降9.1%，降幅较上月扩大0.3pct。
• 新开工与竣工：1-9月房屋新开工面积同比下降23.4%，竣工面积同比上升19.8%。
• 资金来源：房地产开发资金来源累计同比下降13.5%，其中定金及预收款、个人按揭贷款降幅较大。

3. 土地市场

• 成交面积：1-9月百城住宅用地成交建面同比下降31.6%，其中一线城市同比下降42.4%，二线城市同比下降39.2%，三线城市同比下降24.4%。
• 成交总价：1-9月百城住宅用地成交总价同比下降28.6%，一线城市同比下降39.8%，二线城市同比下降27.9%，三线城市同比下降17.9%。
• 楼面均价与溢价率：9月百城住宅用地成交楼面均价环比有所回落，溢价率保持稳定。

4. 市场表现

• 房企股价：中型房企股价表现较好，如融创中国、融信中国、正荣地产等。
• 物业管理：中奥到家、建业新生活、正荣服务等物业管理公司股价也有较好表现。

5. 政策调整

• 地方政策：高能级城市政策优化，如调整住房贷款利率、降低落户及购房门槛，可能有助于销售复苏。
• 二手房政策：地方“认房不认贷”及取消限购限售等政策推进，或利好二手房市场。

投资建议

• 评级：维持“强于大市”评级。
• 支撑因素：高能级城市政策优化，可能支撑销售端逐步修复。
• 关注点：需关注政策落地效果及市场信心恢复情况。

风险提示

• 市场信心不足：居民对未来收入预期影响销售市场。
• 资金链压力：销售未企稳背景下，开发资金来源维持下滑趋势。
• 政策不确定性：地方政策调整可能对市场产生不同影响。

图表目录

• 图1：融创中国、融信中国、正荣地产9月涨幅居前
• 图2：越秀地产、深圳控股、中国海外宏洋集团年初至9月末涨幅居前
• 图3：融创中国、远洋集团、碧桂园9月换手率居前
• 图4：中奥到家、建业新生活、正荣服务9月涨幅居前
• 图5：中海物业、保利物业年初至9月末涨幅居前
• 图6：融创服务、碧桂园服务、旭辉永升服务9月换手率居前
• 图7：商品房销售额降幅较上月扩大1.4pct
• 图8：商品房销售面积降幅较上月扩大0.4pct
• 图9：房地产投资降幅较上月扩大0.3pct
• 图10：土地购置费降幅进一步扩大
• 图11：新开工降幅受去年同期基数影响有所收窄
• 图12：1-9月房屋竣工面积增速持续提升
• 图13：开发资金来源降幅扩大0.6pct，定金及预付款降幅较大
• 图14：二手房挂牌出售价格指数近期稳中有降
• 图15：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数保持稳定
• 图16：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降，价格指数有所下滑
• 图17：三线城市二手房挂牌出售量指数维持相对高位
• 图18：四线城市二手房挂牌出售量指数持续下降
• 图19：9月百城住宅用地成交建面同降45.6%
• 图20：9月一线城市住宅用地成交建面同降76.4%
• 图21：9月二线城市住宅用地成交建面同降55.6%
• 图22：9月三线城市住宅用地成交建面同降27.2%
• 图23：1-9月百城宅地成交建面同比下降31.6%
• 图24：1-9月一线城市宅地成交建面同比下降42.4%
• 图25：1-9月二线城市宅地成交建面同比下降39.2%
• 图26：1-9月三线城市宅地成交建面同比下降24.4%
• 图27：9月百城住宅用地成交总价同降50.8%
• 图28：9月一线城市住宅用地成交总价同降79.3%
• 图29：9月二线城市住宅用地成交总价同降42.6%
• 图30：9月三线城市住宅用地成交总价同增9.0%
• 图31：1-9月百城宅地成交总价同比下降28.6%
• 图32：1-9月一线城市宅地成交总价同比下降39.8%
• 图33：1-9月二线城市宅地成交总价同比下降27.9%
• 图34：1-9月三线城市宅地成交总价同比下降17.9%
• 图35：9月百城宅地成交楼面均价环比有所回落
• 图36：9月一线城市宅地成交楼面均价环比有所下降
• 图37：9月二线城市宅地成交楼面均价环比增速提升
• 图38：9月三线城市宅地成交楼面均价环比有所下降
• 图39：9月百城宅地成交溢价率环比基本持平
• 图40：9月一线城市宅地成交溢价率环比小幅下降
• 图41：9月二线城市宅地成交溢价率环比有所上升
• 图42：9月三线城市宅地成交溢价率环比有所提升
• 图43：商业性房地产贷款余额增速持续下滑
• 图44：开发贷余额增速自2018年下半年起持续下降
• 图45：个人住房贷款余额增速近期小幅下降
• 图46：全国首套平均房贷利率近期低位徘徊
• 图47：境内房地产信用债发行规模环比有所回落
• 图48：境内房地产信用债发行规模增速有所下滑
• 图49：境内房地产信用债单月发行与偿还规模对比
• 图50：9月境内房地产信用债呈净融资状态
• 图51：内房海外债券发行规模环比明显下滑
• 图52：内房海外债券发行规模增速持续下降

表格目录

• 表1：截至2023/9/30主要城市交易量，一线城市本年至今同比增长较快
• 表2：截至9月30日主要城市新房库存与去化周期情况，整体环比增速提升
• 表3：截至9月末主要城市新房批售情况，贵阳、上海、成都新增供应相对充裕
• 表4：截至9月末主要城市二手房成交量情况，东莞、扬州、青岛成交面积累计增幅居前