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宏观经济专题：地产“韧性”再论

核心内容

2021年6月27日，宏观研究团队发布专题报告，分析地产投资在疫后经济中的支撑作用及未来趋势。报告指出，地产投资的“韧性”主要来源于销售回款的高增长，以及货币金融环境的支持。同时，随着政策调控加码，地产销售与投资的变化需要密切关注。

主要观点

1.1 地产投资的“韧性”来自销售回款高增长

• 地产投资对疫后经济增长有重要贡献，2021年前5月地产投资两年复合增长8.6%，继续保持高位。
• 销售回款是支撑地产投资的重要因素，其在开发资金中的占比从2019年的49.6%上升至2021年前5月的55.5%。
• 2021年前5月销售回款两年复合增速为17.6%，贡献资金增长的八成以上，而非标融资渠道收缩。
• 地产销售增速波动幅度达167.7个百分点，为历史峰值。

1.2 地产销售高增长主要源于货币金融环境支持

• 地产销售变化受货币金融环境影响显著，历轮周期中，销售增速抬升阶段通常持续12-15个月，波动幅度可达71.7-106.6个百分点。
• 2020年5月以来，地产销售高增受益于相对宽松的货币金融环境，MLF利率下调，住房贷款利率下行。
• 融360数据显示，超过60%的一二线城市的首套房贷款利率在2020年下半年出现下行。

1.3 政策调控加码，地产销售与投资需跟踪

• 2021年以来，部分热点城市调控政策加码，对销售产生影响。
• 截至5月，已有21个一二线城市首套房贷款利率上行，15个城市收紧限购政策。
• 这些城市2020年销售金额占全国的28.6%，部分城市5月商品房销售面积两年复合增速已转负。
• 贷款集中度考核下，下半年房贷供给紧张，利率易上难下，将对地产市场产生影响。

关键信息

• 2020年经济贡献：资本形成总额对经济增长贡献2.16%，高于净出口（0.64%）和最终消费（-0.51%）。
• 2021年前5月地产投资：扣除土地购置费后，地产投资同比增长7.15%，高于基建投资（3.41%）和制造业投资（-2.2%）。
• 销售回款增长：2021年前5月销售回款两年复合增速17.6%，非标融资渠道收缩。
• 房贷利率变化：2020年底，个人住房贷款加权平均利率较2019年底下行28BP。
• 政策影响：2021年3月，央行、银保监会发布房地产贷款集中度管理制度，部分银行超标。
• 销售变化：5月全国商品房销售同比增速较4月回落15个百分点至17.5%。

风险提示

• 政策调整可能导致地产销售与投资走弱。
• 下半年信用风险可能导致货币政策重回宽松。
• 需密切关注地产销售与投资的变化趋势。

高频数据跟踪

2.1 通胀观察

• 蔬菜价格回升，猪肉价格继续回落。
• 上周蔬菜平均批发价周环比上涨3.2%，至4.21元/公斤。
• 猪肉平均批发价周环比下跌4.8%，至21.68元/公斤。

2.2 汇率表现

• 人民币对美元贬值0.22%，美元指数下跌0.56%。
• 美元兑人民币即期-中间价日均价差为37基点，离岸、在岸人民币日均价差为12基点。

2.3 大宗商品

• 商品价格多数上涨，能源化工指数领涨。
• 上周南华商品综合指数上涨2.7%，能源化工指数涨幅5.1%。
• PTA指数涨幅最大，为9.5%；铁矿石指数领跌，为-1.5%。

中观行业跟踪

3.1 下游：商品房成交下跌，土地市场量价齐跌

• 前周30大中城市商品房成交面积下跌，一、二、三线城市成交面积均下跌。
• 100大中城市土地供应量价齐跌，成交土地溢价率下跌。
• 土地供应占地面积周环比下跌69.2%，挂牌均价周环比下跌59.1%。

3.2 中游：钢铁、水泥价格下跌

• 钢铁价格下跌，高炉开工率下跌。
• 水泥价格指数周环比下跌2.2%，玻璃期货价格上涨6.3%。
• 铜、铝、铅价格上涨，锌价格下跌。

3.3 上游：国际原油价格上涨，动力煤价格上涨

• 国际原油价格上涨，国内汽油价格上涨，柴油价格下跌。
• 焦煤和动力煤价格均上涨，焦炉生产率下跌。
• LME3个月铜、铝、铅、锌期货价格集体上涨。

附录

• 表1：2021年以来部分热点城市上调按揭利率。
• 表2：多家上市银行已超监管比例，未来有压降任务。
• 表3：2021年以来房地产贷款管理政策。
• 表4：商品期货市场核心品种多数上涨。
• 表5：商品期货市场细分品种中，PTA指数领涨。

特别声明

• 本研报风险等级为R2（中低风险），仅限专业投资者及风险承受能力为C2、C3、C4、C5的普通投资者参考。
• 分析师承诺报告内容反映其个人观点，与报酬无直接或间接联系。

估值方法与法律声明

• 报告分析基于假设，估值方法及模型存在局限性，结果不保证交易价格。
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