同策房产咨询-20171015上海市场周报_15页_2mb

同策市场每周观察总结

核心内容概述

2017年10月9日至10月15日期间，同策研究院对房地产市场进行了周度观察，涵盖商品住宅、公寓、别墅、商业及办公五大类物业。整体市场呈现出成交量上升、价格下降的趋势，反映出市场在政策调控和信贷收紧背景下的理性化发展态势。

主要观点与关键信息

商品住宅市场

• 成交情况：本周商品住宅成交面积为8.58万平米，环比增长311%；成交均价为45144元/平米，环比下降4%。
• 供应情况：本周无项目入市，供应面积为0。
• 成交结构：
  • 户型：90平米以下及90-120平米的刚需房源占据成交主力，占比超6成。
  • 总价：300-500万元总价段房源占比最高，达42.57%。
  • 均价段：3-5万元/平米均价段房源去化占比近6成。
• 市场分析：
  • 2017年楼市“金九银十”行情全面缩水，政策调控和信贷收紧是主要原因。
  • 市场预期趋冷，开发商推盘节奏放缓，可能采取“以价换量”策略。
  • 49个城市已加入限售行列，预计四季度成交量可能快速下滑。

公寓市场

• 成交情况：本周公寓成交面积为7.29万平米，环比增长287%；成交均价为46513元/平米，环比下降2%。
• 供应情况：本周无项目入市，供应面积为0。
• 成交亮点：
  • 奉贤南桥新城的桐南美麓以62套成交，成为本周销冠。
  • 项目由中南、碧桂园、东原联合打造，主打79、87、89平米2-3房，已售罄。
• 市场分析：
  • 上海近期集中供应租赁住宅用地，有助于抑制房价上涨。
  • 低溢价地块的成交表明政府在控制土地成本，稳定市场预期。

别墅市场

• 成交情况：本周别墅成交面积为1.29万平米，环比增长534%；成交均价为37406元/平米，环比下降16%。
• 供应情况：本周无项目入市，供应面积为0。
• 成交亮点：
  • 独栋别墅：崇明陈家镇的保亿风景水岸成交3套。
  • 联排别墅：松江余山板块的余山一品成交3套，成为联排销冠。
• 市场分析：
  • 联排别墅因面积较大、附赠空间较多，吸引改善型客户。
  • 政策调控下，别墅市场同样受到抑制，成交量和价格均出现下滑。

商业市场

• 成交情况：本周商业成交面积为1.01万平米，环比增长665%；成交均价为26945元/平米，环比下降11%。
• 供应情况：本周商业供应面积为5.89万平米，环比增长9052%。
• 成交亮点：
  • 金山新城的金山红星国际广场以20套成交，成为销冠。
  • 商业集群由红星美凯龙家居MALL、时尚家居街及玫瑰天街构成，开发商自持50%。
• 市场分析：
  • 新增供应集中在闵行华漕和浦江板块。
  • 商业市场受政策影响较大，价格下降趋势明显。

办公市场

• 成交情况：本周办公成交面积为0.86万平米，环比增长31%；成交均价为22933元/平米，环比下降37%。
• 供应情况：本周办公供应面积为0，环比下降100%。
• 成交亮点：
  • 南汇临港新城的禹洲城市广场以7套成交，成为本周销冠。
  • 项目在售主力户型为40-100平米，毛坯现房，去化率达7成。
• 市场分析：
  • 办公市场存销比达74个月，市场面临较大压力。
  • 上海国企推动住房租赁市场发展，未来“商改租”项目对运营和资本运作能力提出更高要求。

本周案例分享：远洋万和四季

• 项目位置：浦东观海路1588弄。
• 开盘时间：9月24日加推476套。
• 户型设计：80-120平方米，涵盖2房和3房，得房率高达81%。
• 价格：3.3万元/平米。
• 项目优势：
  • 社区绿化：绿化率达40%，拥有紫藤花架和大型中心景观。
  • 区位优势：位于惠南镇，靠近浦东机场、迪士尼、祝桥航空城等概念区，教育资源丰富。
  • 物业服务：由远洋集团自持物业，提供便捷生活服务。
  • 客群定位：区域客户为主，首改和刚需客户各占一半。

总结

本周房地产市场整体呈现“量升价跌”的态势，政策调控和信贷收紧是主要影响因素。商品住宅、公寓和别墅成交量显著上升，但价格普遍下降，反映出市场在调控下的理性调整。商业市场成交量和价格同步上涨，但价格跌幅较大，而办公市场成交量上升但均价大幅下降，市场压力依然存在。未来四季度市场预计继续承压，成交量可能进一步下滑。