20220525-光大证券-金茂服务-00816.HK-投资价值分析报告_短期业绩增长迅速_城市运营提升长期发展空间_33页_2mb

公司研究总结：金茂服务 (00816.HK)

核心内容

金茂服务是中国金茂分拆上市的物管子公司，于2022年3月10日在港交所主板挂牌上市，股票代码为00816.HK。公司定位为高端物业管理及城市运营服务提供商，管理业态涵盖住宅物业和非住宅物业，2021年位列“中国物业服务百强企业”第17位。公司依托央企背景，拥有雄厚的股东及关联方支持，具备良好的资源禀赋和品牌声誉。

主要观点

• 业务布局：公司聚焦于京津冀、长三角、大湾区和成渝经济区等高能级城市，截至2021年，已覆盖22个省份、48个城市，合约面积达5760万平方米，在管面积3640万平方米，其中98.7%位于一线及新一线城市。
• 数字化能力：公司拥有独立的数字化研发团队（创茂科技），已取得15项软件著作权，通过科技赋能打造智慧社区，提升服务效率和用户体验。
• 收入结构优化：2021年公司收入结构优化，物业管理服务收入占比降至54.3%，非业主增值服务和社区增值服务收入增长显著，分别为35.6%和10.1%。
• 盈利能力提升：公司毛利率从2018年的20%提升至2021年的31%，营业利润率从6.4%提升至18.6%，净利润率从3.0%提升至11.8%。
• 盈利预测与估值：公司预计2022-2024年营业收入分别为30.8亿元、46.4亿元、62.2亿元，归母净利润分别为4.4亿元、6.5亿元、8.3亿元。综合相对估值法与绝对估值法，合理目标价为9.1港元，首次覆盖给予“买入”评级。

关键信息

一、公司背景与股东结构

• 股东实力：中化集团、中国金茂、中国平安、新华资产等实力雄厚的股东及关联方支持公司发展。
• 股权结构：截至2022年3月10日，母公司中国金茂持股67.49%，中化香港持股7.5%，其他公众股东持股11.25%，其他合资格股东持股13.75%。
• 基石投资者：包括深圳凯尔汉湘实业、康力电梯、广东科顺、富汇资本及千合基金，合计投资约5.25亿元人民币。

二、业务板块与增长情况

• 三大业务板块：物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。
• 物业管理服务：2018-2021年营收从5.7亿元增至15.2亿元，复合增长率38%；毛利率从11.1%提升至18.2%。
• 非业主增值服务：2018-2021年营收从1.8亿元增至5.4亿元，复合增长率44.5%；毛利率从27.1%提升至47.9%。
• 社区增值服务：2018-2021年营收从0.29亿元增至1.5亿元，复合增长率85.9%；毛利率稳定在40%左右。

三、盈利能力与费用控制

• 利润率提升：2021年综合毛利率为31.01%，毛利率、营业利润率和净利润率均显著提升。
• 费用率优化：销管费率维持在14.8%左右，相较同业仍有优化空间。
• 成本控制：公司通过外包非核心人员和数字化转型有效控制成本，提升运营效率。

四、城市运营服务

• 城市运营战略：公司已与中国金茂合作获取33个城市运营项目，未来有望进一步拓展城市运营服务，为长期发展打开空间。
• 城市运营项目：包括上海、长沙、丽江、青岛、南京、三亚、温州、天津等地的写字楼综合体、新城镇、文化小镇及智慧城市项目。

五、投资价值与风险提示

• 投资评级：首次覆盖给予“买入”评级，目标价为9.1港元。
• 估值方法：相对估值法认为2022年合理PE为16倍，对应股价约7.7元人民币；绝对估值法认为合理价格为9.7元人民币（约11.5港元）。
• 风险提示：包括业务开展不及预期、成本控制、新冠疫情反复、第三方外拓不及预期及次新股短期波动风险。

估值与盈利预测简表

总结

金茂服务凭借其央企背景、多元化的业务结构、独立的数字化能力以及城市运营服务的拓展，展现出强劲的增长潜力和良好的盈利能力。公司已实现从传统物业管理向智慧社区和城市运营服务的转型，为未来长期发展奠定坚实基础。基于盈利预测和估值分析，公司被赋予“买入”评级，目标价为9.1港元，反映了其在行业中的竞争优势和增长前景。