20210607-中泰证券-房地产行业周观点_土地出让金转税务征收_五月房企销售增速放缓_12页_1mb

房地产行业周观点总结

核心内容

• 政策变动：自2022年1月1日起，土地出让金等四项非税收入将由税务部门统一征收，不改变收入归属，仍为地方财政收入，对市场影响有限。
• 销售情况：2021年5月百强房企销售操盘金额11192.8亿元，环比增长8%。但销售增速较4月下降14.2个百分点至17.8%，显示市场放缓迹象。
• 行业评级：整体评级为“增持”，推荐关注A股成长性房企如新城控股，行业龙头如万科A、融创中国，以及受益于政策利好的浦东金桥。

主要观点

• 销售增速放缓：5月销售增速持续放缓，主要受调控政策收紧、去年四季度拿地下降及2020年基准期因素影响。
• 市场分化：核心城市一季度集中供地导致新房市场供应疲弱，预计该趋势将持续至三季度。
• 土地市场变化：土地市场透明度和市场化程度提升，集中供地政策加剧了公开市场拿地竞争，对行业利润率形成压力。
• 非公开市场拿地：非公开市场拿地能力成为房企差异化竞争的核心。

关键信息

上市公司概况

• 上市公司数量：128家
• 总市值：19,721.07亿元
• 自由流通市值：9,790.52亿元

重点公司基本状况（截至2021年6月7日）

销售回顾（5.29-6.4）

• 33城累计成交面积：568.6万平方米，环比增长5.3%
• 2021年累计成交面积：11348.1万平方米，累计同比增长66%
• 一线城市成交面积：84.7万平方米，环比增长13.1%，累计同比增长83%
• 二线城市成交面积：286.4万平方米，环比增长10.8%，累计同比增长63%
• 三线城市成交面积：197.5万平方米，环比下降4.4%，累计同比增长63.1%

土地供应（5.24-5.30）

• 百城土地供应规划建筑面积：1511万平方米，2021年累计供应24889万平方米，累计同比下降18.7%
• 供求比：1.24
• 一线城市无新增土地供应
• 二线城市供应：1148万平方米，累计同比下降6.4%，供求比1.33
• 三四线城市供应：363万平方米，累计同比下降32.5%，供求比1.14

土地成交（5.24-5.30）

• 百城土地成交建筑面积：807万平方米，2021年累计成交20135万平方米，累计同比下降16.2%
• 一线城市成交：101万平方米，累计同比增长17.5%
• 二线城市成交：565万平方米，累计同比下降11.3%
• 三四线城市成交：141万平方米，累计同比下降25.3%

土地成交楼面价及溢价率

• 百城平均成交楼面价：11059元/平方米，环比上升6.7%，同比上升108.4%
• 整体溢价率：14.5%，较去年同期增长3.1个百分点
• 一线城市：平均成交楼面价37475元/平方米，溢价率8.1%
• 二线城市：平均成交楼面价8538元/平方米，溢价率21.3%
• 三四线城市：平均成交楼面价2238元/平方米，溢价率0%

风险提示

• 融资环境超预期收紧
• 调控政策超预期收紧

投资评级说明

• 股票评级：
  • 买入：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上
  • 增持：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间
  • 持有：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间
  • 减持：预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上
• 行业评级：
  • 增持：预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上
  • 中性：预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间
  • 减持：预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上

重要声明

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