20161212-招商证券-招商房地产周观点_高频追踪报告_强调流动性决定行业指数走势_小票注意安全边际_45页_2mb

报告摘要

房地产行业周观点与配置策略总结

核心内容概述

本报告分析了2016年12月房地产行业走势及市场变化，指出流动性主导行业指数波动，并强调小票需注意安全边际。同时，报告提供了重点城市一手房与二手房销售数据、房价与土地市场动态、以及政策与金融环境变化等详细信息，为投资者提供配置建议。

主要观点

1. 行业策略

行业周期判断：房地产中周期复苏预计持续至2019年，明年下半年可能开启新一轮小周期。
短期趋势：当前房地产股票处于补涨行情，但未来半年难有持续超额收益，需关注流动性主导的市场特点。
配置建议：
- 低配低折价高周转地产股，持有高折价资源型地产股。
- 小票需注意安全边际，特别是商誉高的转型类地产股。
- 国企改革是全年重要主题，推荐深圳/上海等地的央企改革标的，如【侨城、保利】。
- 房地产新经济是长牛股摇篮，关注【世联】等公司。
- 多元化转型是打开长期天花板的关键，关注大金融与大健康领域，如【嘉宝集团】和【苏宁环球】。

2. 市场动态

一手房市场：
- 销量：11月重点城市日均销量环比上升1%，但一线城市销量下降11%，二线城市销量上升13%，三线城市销量下降4%。
- 可售套数：15Q4以来持续下降，11月30城中26城合计可售套数174万套，环比下降0.8%。
- 推盘量：11月部分重点城市推盘量低位回升，34城中29城合计推盘量16万套，环比上升7.5%。
- 库存去化周期：14Q3以来持续下降，11月30城中26城去化周期回升0.1个月至8.9个月。
二手房市场：
- 销量：重点城市略有分化，北京/青岛略有回升，深圳持续回落。
- 库存去化周期：14Q3以来持续下降，11月30城中26城去化周期回升0.1个月至8.9个月。
房价走势：
- 百城房价指数：11月环比上涨0.88%，涨幅收窄。
- 涨幅城市：南通、南宁、佛山涨幅超2%；济南、唐山、常州涨幅超1.8%。
- 跌幅城市：淄博跌幅超1%，江阴、三亚、吉林、温州跌幅超0.5%。
土地市场：
- 供地总量：11月百城住宅类土地供应总量回升，一线/二线/其他均有回升。
- 成交总量：11月住宅类土地成交量略有回升，一线明显回升，二线略回升，其他略有下降。
- 楼面均价：11月百城住宅类土地楼面均价有所上涨，一线/二线/其他均涨。
- 重点地块：如成都、佛山、宁波、石家庄等地出现多宗土地成交，部分地块楼面价低于周边房价。

关键信息

1. 流动性主导市场

市场流动性：11月开始观测到市场流动性转坏，房地产指数短期由市场流动性主导。
流动性影响：流动性波动加大可能影响周期股表现，尤其是小票需警惕安全边际问题。

2. 政策与金融环境

政策调整：2016年12月7日，国家七部门联合发文，严控房地产开发，尤其是京津冀交界区。
安徽政策：发布二手房出售新规，要求一次性公示核心要素，打击虚假房源。
金融环境：十年期国债收益率在10月下旬以来持续回升，CDS在9月中旬低位回升后持续回落。
房贷利率与首付比例：部分城市如北京、上海、深圳等，首套房贷利率与首付比例有所调整，反映政策收紧。

3. 配置组合建议

推荐标的：
- 资源型地产股：如【侨城、北京城建、金融街】。
- 高增长型地产股：如【华发、新城、首开】。
- 低市盈率地产股：如【保利、新城】。
- 国企改革标的：如【侨城、保利】。
- 房地产新经济标的：如【世联】。
- 物流地产：如【南山、东百】。
- 大金融与大健康：如【嘉宝集团】和【苏宁环球】。

4. 风险提示

市场流动性波动：可能对房地产指数造成影响。
多元化转型效果：可能低于预期。
行业龙头波动：可能加大。

数据亮点

1. 一手房销量

整体销量：67城环比上升1%。
一线城市销量：下降11%，但北京销量回升。
二线城市销量：上升13%，但深圳销量下降。
三线城市销量：下降4%，但南京销量回升。

2. 二手房销量

整体销量：重点城市略有分化，北京/青岛略有回升，深圳持续回落。
部分城市：如杭州/南京/宁波销量低位回升。

3. 土地市场

重点城市：如成都、佛山、宁波、石家庄等地出现多宗土地成交。
楼面价与周边房价：部分地块楼面价低于周边房价，反映市场价格压力。

总结

本报告强调房地产中周期复苏至2019年，并指出流动性主导指数走势，小票需注意安全边际。建议投资者关注资源型地产股、国企改革、房地产新经济等方向，同时警惕市场流动性波动与多元化转型效果。数据表明，一线与二线城市在11月出现销量分化，三线城市仍处调整区间。整体市场呈现调整趋势，但政策与金融环境仍为行业提供一定支撑。