20170319-招商证券-招商房地产周观点_高频追踪报告_总量调整中的扩散效应与周末继续打地鼠_35页_1mb_1mb

报告摘要

招商房地产周观点与高频追踪报告总结

核心内容

本报告分析了房地产行业的最新动态，重点探讨了销量、价格、土地市场及政策调控对行业的影响，并对地产股的配置策略进行了展望。核心观点包括：

行业周期与热点扩散：近期部分三四线城市的销量和价格短期向好，是本轮周期的热点扩散，而非周期持续上行。
政策主基调：政策继续以“抑泡沫与去库存”为主，调控范围逐步扩大，北京成为一线最严调控城市。
行业调整逻辑：维持2017年四季度行业见底的判断，但需关注中周期尚未结束，下半年可能迎来系统性机会。
地产股配置策略：上半年首选高折价资源型及中等规模成长潜力型地产股，下半年可关注周转型公司。
市场趋势：房地产行业整体表现不佳，但部分城市如成都、贵阳、无锡等地的三四线土地市场持续回暖。

主要观点

1. 行业策略

销量与价格趋势：
- 全局销量维持回落趋势，各线城市继续分化，一线仍在低位、二线趋势回落、三线高位震荡回落。
- 三四线城市短期表现高于预期，但拉长期限销量仍呈下行趋势。
- 70城房价同比增速于17年1月见顶回落，三四线仍在寻顶。
政策调控：
- 调控升级城市扩围，17年以来已有17城出台收紧政策，政策“打地鼠”仍在持续。
- 北京成为一线最严调控城市，政策“补课”是其加码调控的大背景。
行业周期判断：
- 行业小周期预计在2017年四季度左右见底，价格调整滞后于销量。
- 中周期预计持续至2019年，调整期前半段地产指数难有超额收益，后半段需重视系统性机会。
估值与配置：
- 高折价资源型地产股（如侨城、保利、华发、北京城建、北辰）及中等规模成长潜力型地产股（如新城、华发、首开）为上半年配置首选。
- 周转型公司（如新城、阳光城）及兼具资源型与周转型特征的公司（如华发）值得关注。
- 持有型公司估值偏高，难有超额收益，估值顶难以超过25X。
- 央企和国企改革是全年重要主题，重点关注沪深渝等热点地区。

2. 主流城市最新变化

一手房需求：
- 57城上周一手房销量环比下降0.5%，一线持平，二线下降5%，三线上升3%。
- 3月累计同比继续回落，一线下降31%，二线下降41%，三线下降24%。
- 长三角、珠三角、环渤海、中西部城市表现各异，其中中西部城市销量有所回升。
二手房需求：
- 重点城市二手房销量节后持续反弹，北京、深圳、杭州、南京等城市销量回升。
- 3月当月同比有所变化，部分城市如大连、厦门、青岛、南昌表现突出。
库存去化周期：
- 重点城市库存去化周期持续下降，1月30城去化周期回升，一线升，二线升，三线平。
- 批售比持续小于1，推动可售套数下降。
土地市场：
- 2月百城住宅类土地供应和成交量回落，但同比数据持续回升。
- 三四线城市土地市场持续回暖，部分城市如成都、贵阳、无锡、西安、长春等地有显著成交。

关键信息

销量分化：一线、二线、三线城市销量趋势继续分化，一线维持低位，二线趋势回落，三线高位震荡回落。
政策收紧：调控范围扩至三四线城市，政策“打地鼠”仍在继续。
估值修复：地产指数在周期股中涨幅排名靠后，春季行情后流动性将主导市场。
行业整合：房地产行业横向整合将成为未来重要机会，重点关注央企地产整合。
区域表现：部分三四线城市如成都、贵阳、无锡、西安、长春等地土地市场回暖，值得关注。

数据速览

一手房周度销售数据

整体（67城）：上周日均销量环比-0.5%，3月累计同比-13%。
一线（4城）：上周日均销量环比+0%，3月累计同比-30%。
二线（21城）：上周日均销量环比-5%，3月累计同比-38%。
三线（42城）：上周日均销量环比+3%，3月累计同比+17%。
长三角（13城）：上周日均销量环比+27%，3月累计同比-43%。
珠三角（6城）：上周日均销量环比-14%，3月累计同比-42%。
环渤海（6城）：上周日均销量环比-2%，3月累计同比-17%。
中西部（7城）：上周日均销量环比-12%，3月累计同比+54%。

二手房周度销售数据

重点城市：二手房销量大都回升，北京、深圳、杭州、南京等城市表现突出。
3月累计同比：部分城市如大连、厦门、青岛、南昌涨幅显著。

房价与库存

房价：70城房价同比增速于17年1月见顶回落，一线最先回落，二线略后，三四线仍在寻顶。
库存去化周期：重点城市库存去化周期持续下降，1月30城去化周期回升，一线、二线、三线城市均有所回升。
批售比：重点城市批售比持续小于1，推动可售套数下降。

土地市场

住宅类供地与成交量：2月住宅类土地供应和成交量回落，但同比数据持续回升。
楼面均价：部分城市如哈尔滨、天津、南昌房价领涨，锦州、成都、赣州、惠州、三亚房价领跌。
三四线土地市场：持续回暖，部分城市如成都、贵阳、无锡、西安、长春等地有显著成交。

金融与政策

信贷环境：整体借贷环境收紧，多地首套商贷利率仍有一定折扣，但边际上在收紧。
首付比例：一线城市如北京、上海、深圳、广州首付比例较高，部分城市如青岛、南京、苏州、杭州、成都等也有相应调整。
政策影响：多地出台限购新政，北京成为一线最严调控城市，政策“补课”是其加码调控的大背景。

投资评级

公司短期评级：
- 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上
- 审慎推荐：公司股价涨幅超基准指数5-20%之间
- 中性：公司股价变动幅度相对基准指数介于±5%之间
- 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上
公司长期评级：
- A：公司长期竞争力高于行业平均水平
- B：公司长期竞争力与行业平均水平一致
- C：公司长期竞争力低于行业平均水平
行业投资评级：
- 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数
- 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数
- 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数

总结

本报告指出，房地产行业在2017年一季度面临调整，但三四线城市的热点扩散带来短期机会。政策调控继续以“抑泡沫与去库存”为主，调控范围逐步扩大。行业小周期预计在2017年四季度左右见底，但中周期尚未结束。地产股配置策略以高折价资源型和中等规模成长潜力型为主，下半年可关注周转型公司。三四线土地市场持续回暖，部分城市如成都、贵阳、无锡、西安、长春等地值得关注。投资评级方面，根据公司与行业表现，提供短期与长期评级建议。

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