20170924-招商证券-招商房地产周观点_高频追踪报告_政策调控与房企布局错位_蓝筹估值修复仍有支撑_38页_1mb

政策调控与房企布局错位，蓝筹估值修复仍有支撑

核心内容概述

本报告分析了2017年9月房地产行业的政策调控、市场供需、价格走势及土地市场动态，同时对板块走势和投资策略进行了评估。报告指出，政策调控加强与房企布局上浮存在错位，蓝筹地产股仍有估值修复空间。

主要观点

政策调控

• 政策补刀：近期多城出台楼市调控新政，旨在抑制投资性需求，稳定市场。政策对市场短期有冲击，但中周期复苏背景下，市场仍有望逐步调整。
• 政策滞后性：政策效果观察变量为按揭利率，预计按揭利率将持续走高至明年一季度，销量同比底部预计在18年第二季度。
• 政策影响：一线城市销量降幅在年底有望收窄，而三四线城市降幅仍可能扩大。

估值修复

• 蓝筹股逻辑：地产股上涨主要源于相对估值低、集中度提高带来的龙头溢价以及经济数据较差带来的放松预期。近期政策出台对市场有负面影响，但集中度提高逻辑仍支撑蓝筹估值修复。
• 资源属性：高折价资源型企业、业绩增速突出的全国型龙头及中等市值成长型企业具备投资价值。
• 转型逻辑：部分转型地产股需重视安全边际，新领域成长性及RNAV是选股原则。

区域主题

• 南北两极：京津冀协同战略显著提高区域价值，粤港澳大湾区为中长期价值型标的，部分城市如世荣、格力具有短期弹性。
• 政策红利：租赁行业作为重大制度性变革，政策红利有望持续落地，大开发商、地方国企及中介服务商将成为集中式长租主导。

关键信息

一手房市场

• 供给：8月重点城市推盘缩量，批售比约0.8，推动库存继续下降。库存去化周期自2016年11月触底反弹。
• 需求：8月57城一手房销量环比增长5%，一线城市销量环比增长9%。9月当月同比降幅扩大，一线/二线/三线同比分别下降50%、53%、49%。
• 区域差异：长三角降幅最小，中西部降幅最大。一线城市销量降幅收窄，二线城市降幅扩大。

二手房市场

• 供给：8月重点城市二手房销量环比增长，一线城市销量环比增长，二线城市销量环比下降。
• 需求：9月当月同比降幅扩大，北京、深圳、杭州、南京等城市均出现不同程度的下降。

土地市场

• 供地：8月百城供地总量放量，住宅类供地面积同步回升。一线城市供地占比26%，二线城市45%，三线城市32%。
• 成交：8月百城住宅类成交面积与供应背离，一线城市成交面积下降，二线城市成交面积下降，其他城市成交面积上升。
• 楼面均价：8月百城楼面均价高位回落，一线城市涨，二线城市跌，其他城市涨。溢价率自2016年9月见顶后持续回落。

土地成交情况

• 成都：本周多宗土地成交，涉及万科、保利等公司。
• 其他城市：大连、贵阳、西宁等地也有土地成交，但面积较小。

政策动态

• 一线城市：北京、上海、深圳等地出台房贷利率上行、首付比例调整等政策。
• 租赁试点：南京发布住房租赁试点方案，推动机构化、规模化租赁企业发展。
• 土地审批：国土资源部改革用地审查报批管理办法，加强土地供应与使用的管控。

配置建议

逆向投资

• 首选标的：高折价资源型企业（如侨城、北京城建）、全国型龙头（如万科、保利、金地）及中等市值成长型企业（如新城、阳光城）。
• 关注转型：部分转型地产股（如嘉宝集团）及大健康领域（如苏宁环球）值得关注。

租购并举

• 政策红利：租赁行业迎来政策红利，大开发商、地方国企及中介服务商（如世联）将受益。

国央企改革

• 重点推荐：央企改革（如侨城、保利）及地方国企改革（如沪深渝地区）。

区域主题

• 京津冀协同：关注京津冀区域价值型龙头。
• 粤港澳大湾区：关注侨城、华发、天健、龙光等中长期价值型标的，世荣、格力等短期弹性标的。

数据速览

一手房周度销售

• 整体：57城日均销量同比降幅扩大，一线/二线/三线分别下降50%、53%、49%。
• 一线城市：北京、上海、广州、深圳等城市销量波动较大。
• 二线城市：杭州、苏州、南京、宁波等城市销量波动明显。

二手房周度销售

• 整体：19城日均销量同比降幅扩大，一线城市销量回升，二线城市销量下降。
• 代表城市：北京、深圳、杭州、南京等城市销量回升。

土地市场

• 供地面积：8月百城供地面积放量，一线城市供地占比26%，二线城市45%，三线城市32%。
• 成交面积：一线城市成交面积下降，二线城市成交面积下降，其他城市成交面积上升。
• 楼面均价：一线城市楼面均价上涨，二线城市楼面均价下降，其他城市楼面均价上涨。

金融政策

• 首付比例：一线城市首付比例普遍在30%以上。
• 房贷利率：一线城市房贷利率普遍在5%以上。
• 公积金政策：首套房公积金首付比例普遍在20%以下。

板块走势

• 房地产板块：最近一周下跌1.3%，相对沪深300下跌1.5%，在29个大类行业中排名靠后。
• 超额收益：15年超额收益显著，16年上半年表现较差，17年超额收益持续下降。

结论

本报告指出，政策调控加强与房企布局上浮存在错位，蓝筹地产股仍有估值修复空间。投资建议关注高折价资源型企业、全国型龙头及中等市值成长型企业，同时重视租赁行业及央企改革带来的机会。区域主题方面，京津冀协同与粤港澳大湾区值得关注。