20160503-招商证券-招商房地产高频追踪报告_全局持续复苏_周期机会和防御取向殊途同归_29页_1mb

全局持续复苏，周期机会和防御取向殊途同归 - 招商房地产高频追踪报告总结

核心内容

本报告分析了2016年4月房地产市场走势及政策动向，指出房地产市场已进入持续复苏阶段，但复苏速度受高库存影响，呈现不同城市间的分化趋势。报告强调，房地产复苏与经济正反馈，且政策收紧对流动性产生影响，但并未改变复苏方向。同时，提出配置建议，认为周期机会与短期防御策略可共存，推荐关注蓝筹与白马股。

主要观点

• 房地产复苏趋势：房地产市场整体复苏，尤其在二、三线城市表现突出，部分二线城市房价创历史新高。一线城市政策收紧，但未改变复苏方向，市场对政策的预期仍存在。
• 资金与预期差：房地产复苏带来的资金流向差异，导致市场形成“上下游预期差”，但资金进入房地产并未迅速获利了结，反而有助于周期良性轮动。
• 政策动向：不动产统一登记制度将在2016年底前实施，部分城市试点“现房销售”，以及推动全装修政策，均对房地产市场产生深远影响。
• 市场分化：一线城市和重点二线城市需求和价格回升，而三线城市表现抢眼，但整体市场仍存在分化。
• 去化周期：重点城市可售套数持续下降，去化周期缩短，表明市场供需关系改善。
• 金融政策：各城市首付比例、利率及公积金政策调整，显示政策支持与调控并存。

关键信息

配置建议

• 周期与防御共存：市场未形成明显大小票风格，周期与防御策略并行。
• 推荐标的：
  • 蓝筹与白马组合：首选【蛇口】，关注【世联】、【荣盛发展】、【福星】、【滨江】、【苏宁】、【华发】、【华联】、【中洲】。
  • 房地产基金：重点关注【嘉宝】、【信达】、【嘉凯城】、【荣盛】。
• 长期价值：房地产的长期价值在于“存量为王”，建议关注市值/NAV溢价率在【-30%~50%】范围内的公司。

高频数据概览

• 一手房销量：
  • 重点城市销量持续回升，环比+21%。
  • 一线城市销量环比+5%，二线城市+13%，三线城市+37%。
• 二手房销量：
  • 一线和重点二线城市销量明显提升。
  • 部分三线城市表现活跃，但整体市场仍存在分化。
• 房价变化：
  • 4月百城房价环比涨幅收窄至1.5%。
  • 惠州、昆山、中山、厦门、苏州涨幅超5%，廊坊、南京、珠海、东莞、武汉涨幅超3%。
  • 徐州、唐山、鞍山等城市房价下跌。

土地市场

• 供地情况：3月百城供地量低位，一线城市住宅类供地占比提高。
• 成交情况：住宅类土地成交量低位，一线城市环比下降，二线城市略增。
• 楼面均价：一线城市楼面均价环比下降，二线城市显著上涨。

金融政策

• 首付比例与利率：各城市首套房和二套房首付比例及利率有所调整，公积金政策亦有变化。
• 政策支持：部分城市放宽购房政策，如吉林取消限购限贷，深圳调整公积金缴存比例。

板块走势与估值

• 近期表现：房地产板块上周上涨0.1%，在29个行业中排名第13。
• 历史表现：2015年超额收益显著，但2016年表现较弱，累计-7.8%。
• 估值水平：房地产板块PE和PB回落至近五年均值的137%和107%，估值在周期类中居中。

总结

房地产市场整体呈现复苏态势，但复苏速度和方向因城市而异。政策调控与市场预期共同作用，推动市场向良性轮动发展。配置建议强调周期与防御并重，推荐关注蓝筹与白马股，同时留意房地产基金机会。市场分化明显，一线城市政策收紧但未改变复苏方向，二线城市与三线城市需求和价格持续上涨，去化周期缩短，显示市场供需改善。金融政策调整和土地市场变化进一步反映市场动态，整体估值在周期类中居中，板块表现与市场基准保持同步。