20180817-华泰证券-世联行-002285.SZ-新房代销龙头_打造综合服务_32页_3mb

世联行公司研究报告总结

核心内容

世联行（002285）是A股首家房地产综合服务提供商，作为房地产代理销售业务的龙头企业，公司近年来积极转型，拓展互联网+、长租公寓及房地产金融服务等非代销业务，打造房地产全链条服务体系。公司业务覆盖房地产开发、交易、运营和投资，具备较强的综合服务能力。

主要观点

• 业务多元化：公司业务涵盖交易服务、交易后服务、资产运营及资产投资，形成综合服务生态。
• 互联网+业务：自2014年起发展互联网+业务，通过“房联宝”平台实现线上线下协同发展，业务增长迅速，毛利率持续提升。
• 金融服务业务：公司积极拓展小额贷款等金融服务，17年实现营收7.35亿元，毛利率高达63.6%，成为公司业绩增长的重要驱动力。
• 长租公寓业务：公司长租公寓发展势头强劲，已签约10万间，开业3.5万间，出租率高达81%，未来有望实现盈利并扩大规模。
• 股权激励计划：公司2018年推出股票期权激励计划，以EBITDA和经营现金流净额为考核目标，体现公司对风险和现金流的重视。

关键信息

公司概况

• 成立时间：1993年
• 上市时间：2009年
• 总股本：2044百万股
• 流通A股：2011百万股
• 总市值：13388百万元
• 总资产：14031百万元

投资评级

• 投资评级：买入
• 当前价格：6.55元
• 合理价格区间：7.31~7.89元
• 2018-2020年预测EPS：0.58元、0.75元、0.98元
• 估值方法：参考A股非开发类房地产可比公司18年PE估值中值18.51倍，给予12.6-13.6倍PE估值，目标价7.31-7.89元

业务发展

• 交易服务：代理销售业务仍是主要营收来源，但占比持续下降；2017年代理销售额4522.68亿元，营收和毛利同比增速放缓。
• 互联网+业务：2017年营收23.53亿元，同比增长61.83%，占比从2.1%提升至28.7%，毛利率从11.76%提高至22.57%。
• 金融服务业务：2017年营收7.35亿元，同比增长62.19%，毛利率达63.59%，其中小额贷款贡献达99%以上。
• 长租公寓业务：截至2017年底，签约房间超10万间，开业房间超3.5万间，出租率81%。2018年计划扩大至20城、200个项目，管理面积达100万平方米。
• 工商物业运营：通过“世联空间”等品牌布局全国，2017年营收达8911.71万元，同比增长21倍，未来计划通过资产证券化扩大规模。

股权激励计划

• 授予229名激励对象6000万份股票期权，占总股本2.94%，行权价格为6.30元/股。
• 2018年EBITDA目标不低于19.21亿元，2019年不低于22.09亿元；或以2017年为基准年，2018年和2019年每股经营现金净流入复合增长率不低于50%。

风险提示

• 房地产销售受到调控政策影响不及预期
• 长租公寓投资规模和速度及出租率不及预期
• 小额贷款业务受到政策调整发展不及预期

业务增长与盈利情况

营收与毛利

• 2017年营业收入82.12亿元，同比增长30.97%；毛利21.79亿元，同比增长24.87%。
• 2018年一季度亏损0.28亿元，但预计全年业绩不受重大影响。

盈利能力

• 2017年归母净利润10.04亿元，同比增长34.4%。
• 净利润率从10.80%提升至12.23%，主要得益于投资净收益增长和费用率下降。

未来展望

• 互联网+业务：预计未来营收规模、占比和毛利率将持续提升。
• 金融服务业务：通过多样化产品和加强风控，有望进一步提升盈利能力和市场份额。
• 长租公寓业务：预计未来三年实现盈利，2020年目标签约50万-60万间，运营面积达100万平方米。
• 工商物业运营：计划通过资产证券化手段加速发展，目标2020年实现20城、200个项目、100万平运营面积。

业务协同与战略布局

• 线上线下协同：互联网+业务与线下代理销售形成强大协同效应，提升整体运营效率。
• 多渠道融资：通过定增、中期票据、可转债等多种方式为长租公寓和工商物业运营筹集资金。
• 全国布局：公司业务已覆盖全国多个城市，重点布局一二线核心城市，计划进一步扩大全国范围内的业务规模。

业务模式与竞争优势

• 轻资产模式：公司采用轻资产模式发展长租公寓和工商物业运营，有利于快速扩张。
• 资源整合：公司具备丰富的开发商资源、营销服务商资源和线下服务网络，有助于提升业务效率。
• 产品多样化：公司在长租公寓业务中推出不同档次产品，满足不同客群需求，提升市场竞争力。

总结

世联行作为A股首家房地产综合服务提供商，具备较强的业务协同能力和多渠道融资能力。公司积极拓展互联网+、长租公寓和金融服务等新业务，形成房地产全链条服务体系。随着业务规模扩大和盈利模式优化，公司有望在未来实现更稳健的增长和更高的盈利能力。