20130909-中国银河-世联行-002285.SZ-中国地产综合服务行业第一股_38页_2mb

世联地产研究报告总结

核心内容

世联地产是中国房地产综合服务行业的领先企业，自1993年成立以来，经过20年的发展，已成为全国性房地产服务提供商，拥有53家子公司和控股公司，服务范围覆盖全国200多个城市，涉及超过5000个房地产项目。公司主要业务包括代理销售、顾问策划、经纪、金融服务、资产服务及其他业务，其中代理销售和顾问策划业务占比较大，分别达到69.45%和21.91%。

主要观点

• 行业趋势：房地产服务行业随着房地产行业的快速发展而迅速扩张，覆盖从一级市场到三级市场的整个产业链，呈现出分工细化和专业化的发展趋势。
• 公司地位：世联地产是A股市场首家上市的房地产综合服务提供商，市场份额和业务收入均处于行业领先地位。
• 竞争优势：世联地产具有规模化、品牌化、平台化和企业文化四大核心优势，使其在行业中具备较强的竞争力。
• 未来发展方向：公司正逐步完善资产管理和金融投资管理业务，以提前布局未来成熟地产市场，目标成为本土最强的地产综合服务商。

关键信息

财务预测

• 2013-2015年营业收入：预计分别为26.9亿、35.4亿和46.5亿元。
• 每股收益：预计分别为0.82元、1.06元和1.30元。
• 市盈率（PE）：2013年为15.2X，2014年为11.7X，2015年为9.6X。
• 目标价：20.5元。

市场表现

• A股收盘价：14.95元。
• 一年内最高价：16.4元。
• 一年内最低价：8.82元。
• 市净率：4.25。
• 总股本：42432万股。
• 流通A股市值：63.4亿元。

业务发展

• 代理销售业务：2012年代理销售额达2111亿元，收入18.8亿元，三年复合增长率分别为54%和37%。
• 顾问策划业务：收入占公司总收入的21.91%，毛利率保持稳定，但2012年略有下滑。
• 金融服务与资产服务：公司通过并购盛泽担保、小额贷款和世联投资，进入金融服务领域，并在2011年收购青岛雅园，进入资产服务领域。

公司扩张策略

• 兼并收购：公司通过并购地方中介代理机构，实现外延式扩张，扩大市场份额。
• 区域布局：截至2012年，公司已布局华东、华北、华南、山东四大区域及东莞、重庆两个直辖地区，完成全国39个核心城市的布局。

主要风险因素

• 房地产行业整体风险：房地产市场波动可能对公司的业务和盈利能力产生影响。

估值与投资建议

• 推荐评级：给予公司2013年25倍、2014年20倍市盈率，目标价为20.5元。
• 催化剂：房地产行业景气度回升、地方政府土地出让增加、地产股再融资政策放宽等。

业务结构与收入分析

业务结构

• 代理销售业务：占比最大，2012年收入为13.04亿元，占公司总收入的69.45%。
• 顾问策划业务：收入为4.12亿元，占公司总收入的21.91%。
• 其他业务：占比均不足5%。

收入增长趋势

• 代理销售业务：2008-2012年收入从288.93百万增长至1304.3百万，复合增长率达45%。
• 顾问策划业务：2008-2012年收入从182.6百万增长至411.6百万，复合增长率保持稳定。

竞争对手对比

• 易居中国、合富辉煌、富阳控股：在代理销售和顾问策划业务方面，世联地产均处于行业领先地位。
• 品牌与市场份额：世联地产在顾问策划和代理销售业务中品牌认知度和市场份额均居行业前列。

公司盈利能力分析

• 毛利率：代理业务和顾问策划业务毛利率保持相对稳定，2012年分别为34%和38%。
• 成本控制：公司通过优化业务结构和提升效率，有效控制成本。

业务模式与平台优势

• “咨询+实施”模式：公司结合顾问策划和代理销售业务，形成完整的业务链条。
• 知识管理平台：公司建立了内部知识管理系统和市场数据库，提升专业服务能力和客户资源共享。

企业文化与团队建设

• 团队稳定性：公司核心管理团队稳定，拥有丰富的行业经验。
• 培训体系：公司重视员工培训，建立标准化流程，提升销售效率。
• 企业文化：公司避免官僚文化，注重员工沟通和人才吸引。

未来发展

• 资产与金融业务：公司正逐步完善资产管理和金融投资管理业务，以实现多元化发展。
• 行业前景：随着中国城镇化进程的推进，房地产服务行业将向规范化、品牌化和专业化方向发展，为公司提供持续增长动力。