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世联行2018年中报点评总结

核心内容

世联行（002285）在2018年上半年实现了营业收入36.7亿元，同比增长10.0%；归母净利润3.0亿元，同比增长4.6%。尽管交易服务业务增速有所回落，但非周期业务表现亮眼，推动公司整体业绩稳步增长。

主要观点

1. 业务表现

• 交易服务业务：上半年代理销售业务营收14.1亿元，同比下降14.5%。主要原因包括国家金融政策影响和行业竞争加剧。公司已实现但未结算的代理销售额约4268亿元，预计将在未来3至9个月内带来约32.7亿元的代理费收入，全年代理销售业务收入增速预计为9%。
• 互联网+业务：上半年营收10.0亿元，同比增长9.2%，但较去年末下降52.6%。未来增长预期较弱，增速预计维持在10%左右。
• 非周期业务：交易后服务和资产运营业务合计实现营收8.5亿元，占总营收的23.1%。其中，金融服务业务同比增长88.9%，装修业务同比增长241.8%，资产运营服务同比增长155.8%，显示公司多元化战略取得显著成效。

2. 长租业务与资产运营

• 长租业务：公司资产运营服务实现营收2.9亿元，同比增长155.8%。其中，公寓业务营收1.7亿元，同比增长146.7%，已布局30个城市，运营间数近3万间，覆盖核心一二线城市，平均出租率超过90%。
• 办公物业：公司成功创立“世联空间”办公品牌，布局15个城市，累计签约及立项项目48个，获“2017年度最具影响力十大共享办公品牌”称号。
• 资产运营情况：截至报告期末，工商资产（办公+商业物业）实际运营面积约26.2万平方米，平均出租率61%，实现收入1.0亿元，同比增长217.4%。

3. 盈利预测与评级

• 盈利预测：预计2018-2020年EPS分别为0.58元、0.73元、0.90元。
• 估值：给予公司2018年13倍估值，对应目标价7.54元，下调至“增持”评级。

关键信息

4. 关键假设

• 代理销售业务：上半年累计已实现但未结算的代理销售额4268亿元，预计未来3至9个月带来约32.7亿元代理费收入。
• 金融服务业务：预计2018-2020年增速分别为90%、70%、50%，展现强劲增长潜力。
• 装修与资产运营服务：装修服务覆盖45城，资产运营服务在管房间近3万间，预计未来3年房间数将达近10万间。

5. 财务数据概览

• 营业收入：预计2018-2020年分别为9922.67亿元、12804.34亿元、16403.87亿元，年均增长率约20.84%。
• 归母净利润：预计2018-2020年分别为1185.44亿元、1483.32亿元、1832.02亿元，年均增长率约18.09%。
• 毛利率：整体毛利率预计从26.53%提升至31.63%，显示公司盈利能力增强。
• 净利率：预计从12.86%下降至11.73%，反映成本控制压力。
• ROE：预计从20.35%下降至20.32%，显示股东回报率略有波动。
• PE与PB：2018年PE为11.24，PB为2.11，未来三年逐步下降。

6. 风险提示

• 代理销售增速回落：受政策及竞争影响，代理销售业务增速可能进一步放缓。
• 金融业务监管压力：金融服务业务面临政策监管风险，需持续关注。

附录信息

7. 基础数据

• 总股本：20.44亿股
• 流通A股：19.93亿股
• 52周内股价区间：5.66-14.24元
• 总市值：136.54亿元
• 总资产：140.31亿元
• 每股净资产：2.46元

8. 相关研究

• 世联行 (002285): 迭代延伸、千帆隐现 (2018-04-01)
• 世联行 (002285): 业绩符合预期，资管金融有望爆发 (2018-02-28)
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9. 财务分析指标

• 成长能力：销售收入增长率预计从20.97%下降至28.11%。
• 营运能力：总资产周转率预计从0.77提升至0.90，固定资产周转率显著增长。
• 资本结构：资产负债率预计从61.94%下降至53.55%，流动比率和速动比率逐步上升。

10. 投资评级

• 公司评级：下调至“增持”。
• 行业评级：未明确，但公司整体表现优于行业平均水平。

结论

世联行在2018年上半年面临交易服务业务增速放缓的压力，但非周期业务如金融服务、装修服务和资产运营服务表现突出，推动公司整体业绩稳步增长。公司未来增长主要依赖于非周期业务的持续扩张，尤其是长租公寓和共享办公领域的布局。尽管存在一定的风险，如代理销售增速回落和金融业务监管压力，但公司仍具备较强的盈利能力与增长潜力，值得投资者关注。