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世联行：长租公寓蓝海中的扬帆者

核心内容

世联行（002285）作为A股中最具代表性的长租公寓企业之一，自2016年起积极布局长租公寓市场，2017年签约量目标为10万间，已实现4.5万间。公司凭借其全国性布局、强大的ToB服务能力以及从轻资产向重资产转型的潜力，成为长租公寓市场的关键参与者。政策推动下，中国租赁市场进入快速发展阶段，预计到2020年市场规模将达1.6万亿元，而世联行作为“租购同权”的直接受益者，有望在政策红利中进一步扩大市场份额。

主要观点

• 政策驱动市场发展：中央及地方政府密集出台租赁市场相关政策，如“租购同权”、“只租不售”地块等，推动租赁市场向规范化、规模化发展。
• 市场潜力巨大：中国长租公寓市场仍处于蓝海阶段，品牌公寓市占率不足2%，而发达国家接近30%，发展潜力巨大。
• 世联行具备核心优势：
  • 全国布局：覆盖71个城市，红璞公寓已布局25城，目标在2020年达到100万间。
  • ToB服务能力：服务200多家开发商和300多个政府单位，具备较强的资源整合能力。
  • 轻资产向重资产过渡：通过与村集体合作，逐步向重资产运营转型，享受物业增值收益。

关键信息

市场表现

• 房地产板块在2017年表现中庸，累计下跌1.05%，而世联行在7月强势上涨40.40%，成为行业黑马。
• 世联行当前市盈率（PE）为23.65倍，较2016年的29.26倍有所下降，但估值仍有提升空间。

业务发展

• 房地产交易服务：2017年一季度实现营收7.2亿元，同比增长17.5%，占公司总营收的54.05%。
• 互联网+业务：一季度收入3.43亿元，同比增长59.77%，预计全年增长维持在70%左右。
• 金融服务业务：一季度收入7,142.64万元，同比下降44.61%，但后续业务进展顺利，预计全年收入将回升至1亿元左右，年增长率约为8%。
• 盈利预测：预计2017-2019年EPS分别为0.45元、0.53元和0.69元，对应PE分别为23.65倍、20.04倍和15.43倍。

风险提示

• 传统代理销售规模放缓：公司传统业务仍占较大比重，若代理销售业务下滑，可能对整体业绩产生影响。
• 长租公寓发展低于预期：若租赁政策出现转向，或市场发展不如预期，可能影响公司业务增长。

业务结构与增长亮点

公司评级与展望

• 分析师评级：增持
• 未来增长点：互联网+、金融服务、资产管理
• 盈利预测：
  • 2017年营业收入预计为86.52亿元，同比增长38%
  • 归属于母公司的净利润预计为9.24亿元，同比增长24%
  • 2019年净利润预计为14.17亿元，EPS为0.69元

总结

世联行凭借其在长租公寓领域的布局和运营能力，正逐步成为行业中的重要力量。在政策推动和市场需求的双重利好下，公司有望在未来三年实现业绩持续增长，尤其在互联网+和金融服务业务的带动下，公司迎来新的增长契机。尽管面临传统代理业务放缓和长租公寓发展不确定性等风险，但公司具备较强的运营能力和市场拓展潜力，值得投资者关注。