20170915-西南证券-世联行-002285.SZ-长租公寓加速布局_新业务多点开花_21页_2mb

世联行（002285）公司研究报告总结

核心内容概述

世联行是一家深耕房地产服务行业24年的国内领先房地产综合服务提供商，于1993年在深圳成立，是国内首家登陆A股的房地产综合服务企业。公司业务涵盖代理销售、互联网+、金融服务等多个板块，2017年公司营业收入和归母净利润均保持快速增长。随着房地产行业进入存量经营时代，公司加速布局长租公寓业务，并在金融、资管等新兴领域拓展，逐步形成完整的地产服务产业链。

主要观点

• 行业背景：房地产行业进入存量经营时代，传统增量开发模式逐渐转向存量资产的盘活与运营，长租公寓作为房地产租赁市场的重要细分领域，受到政策与市场需求的双重驱动，成为新的增长点。
• 长租公寓布局：世联红璞是公司旗下重要的长租公寓平台，截至2017年6月30日，已落地27个城市，签约间数超过4万间，成为广州、武汉、杭州等城市市场占有率第一。公司计划在2017年获取10万间房源，2020年达到50-60万间。
• 新兴业务拓展：公司大力发展互联网+业务（房联宝）、金融业务（世联小额贷款）等，通过线上线下融合，提升客户粘性和业务协同效应。
• 盈利预测：预计2017-2019年EPS分别为0.49元、0.67元和0.87元，归母净利润复合增长率约为33%。基于长租公寓的先发优势，给予2017年30倍估值，对应目标价14.7元，维持“增持”评级。

关键信息

业务结构

• 代理销售业务：传统业务收入占比逐渐下降，2017年H1收入占比为49%，毛利率33.7%。
• 互联网+业务：收入占比从2014年的2%提升至2017年H1的28%，毛利率19.3%，收入增速显著。
• 资产服务业务：长租公寓业务收入在2017年H1为6767万元，同比增长近5倍，毛利率8.0%。
• 金融服务业务：世联小额贷款业务在2017年H1放贷额63.41亿元，同比增长285.26%，毛利率55.2%。

市场与政策环境

• 政策支持：2015年以来，国家出台多项政策支持住房租赁市场发展，如“租售同权”、增加租赁用地供应等，为长租公寓业务提供良好环境。
• 市场需求：随着房价上涨，首次置业门槛提高，住房租赁市场的需求显著增加，尤其是青年、白领群体。
• 市场空间：中国房屋租赁市场规模预计到2020年达到1.6万亿元，2025年2.9万亿元，2030年超过4万亿元。

财务数据

• 营业收入：预计2017-2019年分别为83.41亿元、116.36亿元、153.18亿元，复合增长率约33%。
• 归母净利润：预计2017-2019年分别为9.96亿元、13.71亿元、17.75亿元，复合增长率约33%。
• 每股收益：预计2017年为0.49元，2018年0.67元，2019年0.87元。
• 估值：基于2017年30倍估值，对应目标价14.7元。

风险提示

• 代理销售业务增速：可能低于预期。
• 长租公寓拓展进度：可能不及预期。

结构清晰总结

公司背景

• 成立时间：1993年
• 行业地位：国内首家A股上市房地产综合服务提供商
• 业务板块：代理销售、互联网+、金融服务、长租公寓等

行业趋势

• 存量时代：房地产行业从增量开发转向存量经营，政策与市场需求推动租赁市场发展
• 长租公寓：成为房地产租赁市场的重要细分领域，发展潜力大

业务布局

• 世联红璞：公司旗下长租公寓平台，布局27个城市，签约间数4万间以上，收入增长显著
• 互联网+业务：房联宝整合线上线下资源，提供房地产服务综合解决方案，收入和毛利率快速增长
• 金融服务：世联小额贷款业务发展迅速，放贷额增长超285%，不良率显著降低

盈利预测

• EPS：预计2017-2019年分别为0.49元、0.67元、0.87元
• 净利润：预计2017-2019年分别为9.96亿元、13.71亿元、17.75亿元
• 估值：2017年30倍估值，对应目标价14.7元，维持“增持”评级

财务指标

• PE：2017年为25倍，2018年为18倍，2019年为14倍
• PB：2017年为4.71倍，2018年为3.76倍，2019年为2.99倍
• ROE：预计2017年为20.07%，2018年为22.01%，2019年为22.66%

风险提示

• 代理销售业务增速低于预期
• 长租公寓业务拓展进度不及预期

总结

世联行通过传统与新兴业务的协同发展，积极布局长租公寓市场，借助政策支持和市场需求，有望在房地产存量时代实现持续增长。公司未来三年预计保持较高的营收和净利润增长，估值合理，投资建议为“增持”。