地产债18年报及偿债能力点评（2）：碧桂园深耕三四线，18年销售、筹资继续大幅流入-20190419-申万宏源-12页_1mb

碧桂园2018年报及偿债能力点评总结

核心内容概述

本报告分析了碧桂园在2018年的销售、投资及财务状况，强调其深耕三四线城市的策略及在地产行业中的龙头地位。报告指出，碧桂园在销售、筹资方面表现强劲，同时保持了充足的现金流和土储，但需关注三四线城市去化情况及融资成本上升等风险。

主要观点

销售表现

• 权益销售增长：2018年碧桂园权益合同销售金额同比增长29%，达到5018亿元，权益均价微升至9267元/平米。
• 区域分布：三四线城市贡献了56%的销量，广东省以外地区的权益合同销售占比达76%。
• 城市类型分布：
  • 三四线城市：约56%
  • 二线城市：约30%
  • 其他：约14%
• 重点省份：广东、江苏、浙江、安徽等省份贡献了主要销售份额，分别为24%、12%、9%及7%。
• 结转收入与利润率：
  • 结转收入同比增长67%
  • 经营利润率提升至19%
  • 归母净利率微降至9%

投资情况

• 购地缩减：2018年下半年起购地规模缩减，权益土地购置金额降至1906亿元，购置面积下滑15%至8648万平方米。
• 土储情况：
  • 内地权益可建建筑面积约为24,064万平方米
  • 76%的土储位于广东省以外
  • 53%的土储处于在建阶段，26%已预售
• 项目分布：主要集中在广东（480个）、江苏（261个）、浙江（153个）、安徽（149个）、湖南（134个）、河南（112个）及湖北（104个）等省份。
• 去化周期：未建权益总建面/18年权益销售面积计算去化年约为1.99年。

关键财务指标

资本结构

• 剔除预收账款负债率：微升至84%
• 净负债率：下行8个百分点至50%
• 短期有息负债占比：微升至58%
• 有息负债总额：3293亿元，占总资产20%
• 短期借贷及长期借贷当期到期部分：1269亿元
• 货币资金：2283亿元，短期有息负债覆盖率微降至1.91倍

现金状况

• 现金及现金等价物净增加：913亿元
• 未使用授信额度：约3017亿元，未使用授信/短期有息负债=2.37倍

债券情况

• 存续债券数量：30只，其中美元债21只，境内债9只
• 美元债平均票面利率：6.66%，平均剩余期限4.31年
• 境内债情况：碧桂园地产集团有限公司境内发行6只债券，余额33.95亿元
• 到期债券：
  • 人民币计价：1年内11亿元，2年内99.70亿元，3年内5.67亿元
  • 美元计价：1年内11.50亿美元，2年内7.5亿美元，3年内18.75亿美元

风险提示

• 地产调控收紧超预期：可能对销售和投资产生不利影响
• 三四线景气下滑超预期：可能影响去化速度及销售表现

附注信息

• 实际控制人：杨惠妍，通过必胜有限公司及Genesis Capital Global Limited分别持有43.64%及13.12%股权
• 第二大股东：中国平安，持股9.01%及8.99%
• 信息披露：本报告由申万宏源研究发布，内容基于公开信息，仅供参考，不构成投资建议
• 法律声明：本报告仅供客户使用，不保证信息准确性或完整性，不承担任何投资损失责任

重要数据来源

• 公司年报
• Wind数据库
• 申万宏源研究

图表目录（摘要）

• 图1：18年碧桂园权益销售额上行29%
• 图2：归母净利率微降至9%
• 图3：经营及筹资净流入上行，投资流出下行
• 图4：公司土储主要集中在广东、江苏、湖南等地
• 图5：18年末未开工土储10780万平米
• 图6：公司项目图一览
• 图7：净负债率下降
• 图8：短期有息负债覆盖率为1.80

表格目录（摘要）

• 表1：碧桂园财务指标整体较好，但杠杆较高
• 表2：碧桂园相关债券情况一览
• 表3：申万债券地产债追踪指标