地产债18年报及偿债能力点评（13）：新城发展全国布局，深耕长三角三四线-20190430-申万宏源-13页_1014kb

新城发展2018年报及偿债能力点评总结

核心内容概览

新城发展控股（1030.HK）在2018年实现了显著的销售增长，销售额突破两千亿，行业排名跃升至全国第8位。同时，公司在投资和货币状况方面表现出较强的稳健性，短期偿债压力较小，但权益结构仍需优化。

主要观点

销售表现

• 销售额：新城发展控股2018年实现合约销售人民币2210.98亿元，同比增长74.8%，超额完成全年销售目标的22.8%。
• 销售均价：销售均价微降至1.28万元/平米。
• 销售面积：合约销售建筑面积约1,812.1万平方米，同比增长95.2%。
• 区域分布：销售主要集中在常州、苏州、青岛、淮安等地，其中常州、苏州分别贡献8.4%和7.8%的销售额。
• 结转收入：结转收入同比增长34%，经营利润率提升至26%。
• 净利率：归母净利率上行至0.12，公司经营活动产生的现金流量净额转正。

投资情况

• 购地面积：2018年新增购地面积上行41%至4770万平米，购地支出微升3%至1111亿元，购地均价降至2330元/平米。
• 土地储备：截至2018年末，土地储备约为10952.09万平方米，平均收购成本为每平方米2518元。
• 区域结构：长三角地区占土地储备的50%，三四线城市占比63%，一二线城市占比37%。
• 去化年份：按照土储建面/18年销售面积计算，去化年份约为6.04年。

财务状况

• 负债率：剔除预收账款后的负债率微降至79%，净负债率下行25个百分点至75%。
• 偿债能力：短期有息负债覆盖率上行至1.87，调整后速动比率为1.08。
• 货币资金：货币资金较为充裕，现金及现金等价物净增加206.71亿元。
• 货币受限：货币资金受限比例为13.44%，受限资金主要用于支持购房者取得按揭贷款。
• 或有负债：公司向合营企业及联营公司提供担保金额为252.18亿元，占总资本的55%。

关键信息

销售数据

• 总销售额：2211亿元
• 销售均价：12824元/平米
• 销售面积：1812万平米
• 销售回款率：45%

投资数据

• 购地支出：1111亿元
• 购地均价：2330元/平米
• 购地面积：4770万平米
• 土储结构：
  • 长三角：50%
  • 三四线：63%
  • 一二线：37%

财务指标

• 剔除预收账款的负债率：79%
• 净负债率：75%
• 短期有息负债占比：8%
• 调整后速动比率：1.08
• 短期有息负债覆盖率：1.87
• 少数股东权益占比：58%
• 少数股东损益占比：44%

债务情况

• 美元债：存续规模11.50亿美元，平均剩余期限3.94年，平均票面利率6.29%。
  • 1-3年内到期：2只6亿美元
• 内地债：存续规模334亿元，平均剩余期限3.92年，平均票面利率6.24%，平均到期收益率5.63%。
  • 一年内到期：3只债券合计30亿元
  • 1-3年内到期：16只债券合计182.47亿元

风险提示

• 地产调控收紧超预期：可能影响销售和投资节奏。
• 三四线景气下行超预期：可能对土地储备价值和销售产生负面影响。
• 商业地产出租不及预期：可能影响租金收入和整体盈利能力。

图表目录

• 图1：新城发展控股及新城控股股权结构图
• 图2：18年销售主要集中在常州、苏州、青岛、淮安等地
• 图3：18年新城发展销售额2211亿元
• 图4：归母净利率上行至0.12
• 图5：18年投资流出、筹资流入大幅增加
• 图6：18年新增购地面积上行41%至4770万平米，购地均价将至2330元/平
• 图7：18年末土储中长三角占50%
• 图8：18年末土储中三四线建面占63%
• 图9：剔除预收账款的负债率微降至79%
• 图10：短期有息负债覆盖率上行至1.87