地产债18年报及偿债能力点评（6）：18年雅居乐销售破千亿，拿地三四线为主-20190424-申万宏源-10页_915kb

报告摘要

雅居乐2018年销售与投资分析总结

核心内容概述

2018年，雅居乐实现合同销售金额约1026.7亿元，同比增长14%，销售均价升至12,866元/平方米，销售面积增长8%至798万平方米。公司继续采取“以地产为主，多元业务并行”的经营模式，房地产业务贡献主要收入，同时其他业务如物业管理、酒店营运等亦有显著增长。然而，公司净负债率上升至79%，权益结构有待优化，尤其在三四线城市拿地为主，存在一定的财务风险。

主要观点

销售表现
雅居乐在2018年实现了销售金额首次突破千亿，主要得益于华南、华东、海南及云南等区域的强劲销售表现。其中，华南地区贡献最大，占比达34%。公司整体经营利润率提升至34%，归母净利率微升至13%。然而，销售增长主要依赖于价格提升，而非面积扩张。
投资动态
2018年购地支出下降15%至294亿元，地价均价下降30%至3234元/平方米，显示出公司在三四线城市积极布局的策略。土地储备主要集中在粤港澳大湾区、海南和云南等地，总建筑面积达3,623万平方米，其中粤港澳大湾区占27%。按去化年计算，土储可满足约4.54年的销售需求。
财务状况
公司剔除预收账款后的资产负债率升至73%，净负债率上升8个百分点至79%。短期有息负债占比微降至15%，但实际借贷利率上升29个基点至6.49%。公司永续债占总资本的12%，约为83.34亿元。货币资金受限比例较高，货币资金受到限制的比例为20.61%。
偿债能力
短期有息负债覆盖率提升至1.28倍，公司现金流相对稳定，但经营流入减少，投资流出及筹资流入增加。公司有息负债总额为885亿元，占总资产的38%。公司存续债券共15只，包括6只美元债和9只境内债，总规模约183.82亿元，其中1-3年内到期的债券规模达84.82亿元。
风险提示
地产调控政策收紧可能对三四线城市销售产生负面影响，公司土储结构偏重三四线城市，存在一定的市场风险。此外，公司有较高的净负债率，需关注其偿债能力变化。