地产债18年报及偿债能力点评（7）：时代中国深耕大湾区，清远等三四线为主-20190426-申万宏源-10页_917kb

时代中国地产债 18 年报及偿债能力点评总结

核心内容概览

本报告分析了时代中国在2018年的销售、投资及偿债能力情况，指出其在粤港澳大湾区深耕，销售持续增长，但存在权益结构偏弱及三四线城市市场风险。

主要观点

销售表现

• 高增长：2018年时代中国合同销售金额达到606.95亿元，同比增长46%，销售面积增长32%，销售均价微升至16259元/平方米。
• 盈利能力：年度利润48.1亿元，经营利润率24%，归母净利率13%，较上年度分别提高3个百分点和2个百分点。
• 现金流：净现金流入增加，经营与筹资活动净流出幅度较上年度收缩，现金及现金等价物净增加91.11亿元。

投资策略

• 土储充沛：截至2018年底，公司总土地储备约为1845万平方米，其中清远市占32%，三四线城市占比达80%。
• 购地支出缩减：2018年购地支出为129.67亿元，较2017年减少40亿元，平均地价回升至4055元/平方米。
• 项目分布：公司有99个不同阶段的项目，主要集中在广州、佛山、清远、珠海、中山等城市。

偿债能力

• 短期偿债压力小：短期有息负债覆盖率提升至3.75倍，速动比率1.89，显示公司具备较强的短期偿债能力。
• 负债结构：剔除预收账款的负债率微升至71%，净负债率上行5个百分点至63%，短期有息负债占比保持在6%。
• 少数股东权益占比高：少数股东权益占总权益的48%，少数股东损益占净利润的9%，权益结构有待改善。

关键信息

存续债券情况

• 境内债券：共有20只，发行主体为广州时代控股集团有限公司，存续规模143.25亿元，平均剩余期限3.12年，平均票面利率6.93%，平均到期收益率7.60%，主体评级为AA+。
  • 一年内到期债券余额0.38亿元；
  • 1-3年内到期债券合计100.85亿元；
  • 以行权计算，17只债券合计136.17亿元。
• 境外美元债：共8只，存续规模26.5亿美元，平均发行期限3.66年，平均票面利率7.84%，平均剩余期限2.12年。
  • 1年内到期债券合计3.75亿美元；
  • 1-3年内到期债券合计11亿美元。

风险提示

• 政策风险：地产调控政策收紧可能影响销售与投资。
• 市场风险：三四线城市景气下行可能对土储价值及销售产生负面影响。

图表与数据

图表目录

• 图1：18年时代中国销售额增长46%
• 图2：归母净利率微升至13%
• 图3：经营、筹资活动现金流流出幅度收窄
• 图4：公司土储主要集中在清远市，占比32%
• 图5：新增土地储备中一二线占比20%
• 图6：购地支出略收缩，购地均价回弹
• 图7：期末土储建面上升至1845万平米
• 图8：净负债率微升
• 图9：短期有息负债覆盖率为3.75

表格目录

• 表1：时代中国少数股东权益偏高
• 表2：时代中国境内相关债券情况一览
• 表3：时代中国境外相关债券情况一览
• 表4：申万债券地产债追踪指标

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