地产债18年报及偿债能力点评（5）：18年荣盛发展销售破千亿，土储集中在三四线-20190424-申万宏源-11页_961kb

荣盛发展2018年报及偿债能力点评总结

核心内容概述

2018年，荣盛发展实现销售收入破千亿，销售增长显著，但土储主要集中在三四线城市。公司销售和投资策略调整，融资成本偏高但资金状况良好，整体财务稳健，短期偿债压力不大。同时，公司存在一定的资产受限和对子公司的担保风险。

主要观点

• 销售表现强劲：
  2018年荣盛发展商品房销售面积达983.40万平方米，销售金额达1,015.63亿元，分别同比增长54.73%和49.51%。销售均价微降至1.03万元/平，销售回款率微降至63%。

  • 经营收入同比增长45.64%，结转收入同比增长46%，经营利润率提升至20%。
  • 经营活动产生的现金流量净额同比增长670%，达到175.12亿元，连续两年为正。

• 投资策略调整：
  2018年购地支出下降46%，新增权益建筑面积596.28万平方米，权益占比下降至78%。

  • 公司新增项目中70%为合作项目，土储主要集中于河北、山东、辽宁等三四线城市。
  • 土地储备建筑面积达3,613.54万平方米，可供销售约3.67年。

• 财务状况稳健：

  • 剔除预收账款后的负债率微升至74%，净负债率下行至88%。
  • 短期有息负债占比12%，较17年底上升1个百分点，短期有息负债覆盖率2.38倍。
  • 货币资金及未使用授信额度充裕，货币资金受限率9.82%，总资产受限率26.92%。

• 融资成本较高：

  • 公司融资以银行贷款为主，占总融资的51%。
  • 直接融资成本偏高，发行利率平均为7.37%，主要债券平均票面利率为6.40%。

• 担保与风险提示：

  • 公司为子公司及关联公司担保余额达125.11亿元，占总资本的34%。
  • 存在或有负债，担保余额合计达481.04亿元。
  • 风险提示包括地产调控收紧超预期及三四线城市景气下行超预期。

关键信息

土地储备分布

• 河北：35%
• 山东：13%
• 辽宁：10%
• 安徽、江苏、河南各占7%、7%、6%
• 二线城市土储占30%

销售情况

• 销售面积：983.40万平方米（+54.73%）
• 销售金额：1,015.63亿元（+49.51%）
• 销售均价：1.03万元/平（-3%）
• 销售回款率：63%

投资情况

• 购地权益建筑面积：596.28万平方米（-46%）
• 新增项目中合作项目占比：70%
• 购地支出：174亿元（-46%）

财务指标

• 剔除预收账款负债率：74%
• 净负债率：88%
• 短期有息负债覆盖率：2.38
• 调整后速动比率：1.22
• 货币资金受限比例：9.82%
• 总资产受限比例：26.92%

债券情况

• 存续债券数量：19只
• 债券余额：69.77亿元
• 平均期限：0.83年
• 平均票面利率：6.40%
• 各年到期债券余额：
  • 19年内：28.95亿元
  • 20年内：30.82亿元
  • 21年内：5亿元

风险提示

• 地产调控政策收紧超预期
• 三四线城市市场景气度下行超预期
• 存在资产受限及对子公司担保风险