同策房产咨询-20160919-上海市场周报_16页_2mb

同策市场每周观察总结（2016年09月12日——2016年09月18日）

核心内容概述

本周上海房地产市场整体表现平稳，部分板块出现价格上扬趋势，但整体供应和成交量环比有所下降。市场呈现分化态势，商品住宅、公寓、别墅、商业和办公五大类市场表现各异，反映出不同客户群体的需求变化。

商品住宅市场

主要观点

• 成交表现：本周商品住宅成交18.91万平米，环比下降13%，但均价达到47750元/平米，环比上涨14%，再创新高。
• 户型结构：90-120平米的刚需户型仍是市场主流，占比32.64%；300-500万元总价段房源去化506套，占比35.14%。
• 市场趋势：市场逐渐回归理性，部分中高端楼盘和外环沿线项目可能面临价格调整。

关键数据

• 供应量：7.75万平米，环比下降64%
• 成交量：18.91万平米，环比下降13%
• 均价：47750元/平米，环比上涨14%

公寓市场

主要观点

• 价格走势：公寓市场成交均价50879元/平米，环比上涨21%，市场整体价格上扬。
• 项目表现：内环区域项目表现突出，带动均价提升。其中，洋泾板块的地产尚海丽景和浦东花木的陆家嘴梧桐公寓成交均价超过7万元/平米。
• 市场趋势：市场热度有所下降，但部分高端项目仍保持热销。

关键数据

• 供应量：6.83万平米，环比下降62%
• 成交量：15.39万平米，环比下降15%
• 均价：50879元/平米，环比上涨21%

别墅市场

主要观点

• 市场表现：别墅市场成交量3.52万平米，环比下降6%；均价34078元/平米，环比下降15%。
• 热销项目：崇明陈家镇的华贸东滩花园鹭湖郡联排别墅热销27套，青浦徐泾的夏都融庭独栋别墅去化3套。
• 项目特色：华贸东滩花园鹭湖郡为高尔夫别墅社区，风格多样，附赠面积大，吸引改善型客户。

关键数据

• 供应量：0.92万平米，环比下降75%
• 成交量：3.52万平米，环比下降6%
• 均价：34078元/平米，环比下降15%

商业市场

主要观点

• 市场表现：商业市场供应量大幅上升，成交量略有下降，均价显著上涨。
• 项目亮点：青浦朱家角的尚都里休闲广场是本周供应首位，金山新城的上海金山国际贸易城二号地块商业用房去化66套，成为本周销冠。
• 投资价值：尚都里项目位于古镇核心，未来交通便利，具有较高的商业投资潜力。

关键数据

• 供应量：5.92万平米，环比上涨133%
• 成交量：2.57万平米，环比下降7%
• 均价：27432元/平米，环比上涨27%

办公市场

主要观点

• 市场表现：办公市场成交量环比上涨4%，均价小幅下降6%。
• 项目表现：普陀长风板块的苏宁天御国际广场以4937平米成交面积位列第一，项目配套完善，适合企业总部办公。
• 供应情况：仅闵行虹桥富力中心一个项目入市，供应量5.79万平米，环比下降29%。

关键数据

• 供应量：5.79万平米，环比下降29%
• 成交量：8.27万平米，环比上涨4%
• 均价：28655元/平米，环比下降6%

本周案例分享：万科金域澜湾

项目概况

• 物业地址：雪绒花路301弄（近临港大道）
• 开盘时间：2017年9月17日首开442套
• 价格区间：2.7-3.3万元/平米，精装
• 户型结构：75平米2房、89平米3房、105平米3房、125平米3房
• 热销户型：89平米3房、105平米3房
• 项目卖点：
  • 区域优势：位于临港新城主城区，距离地铁16号线滴水湖站约1公里，未来人口规模达80万，发展潜力大。
  • 小区景观：综合容积率1.20，包含17栋8层公寓、24幢5+1层花园洋房和16幢叠拼别墅，绿化率35%，景观设计优秀。
  • 创新营销：采用“万科e选房”公众号进行网上抢房，开盘当天房源迅速售罄。
  • 顶级配套：周边规划有极地海洋公园、天文馆、冰雪世界等大型项目，提升区域吸引力。

关键信息汇总

• 政策趋势：上海楼市政策继续从严，预计明年上半年去化周期回升，部分中高端楼盘可能在下半年出现价格下调。
• 市场趋势：市场逐步回归理性，成交量低于预期，部分项目仍保持热销，但反弹有限。
• 市场分化：不同物业类型表现差异显著，公寓和别墅市场表现突出，商业市场供应量大幅上升，办公市场成交量略有上升。

数据来源与说明

• 数据来源：DataIn，同策咨询研究部
• 数据说明：商品住宅包含公寓类和别墅类；公寓类包括公寓/复式、花园洋房/电梯洋房、叠加/叠院/叠墅；别墅类包括独栋和联体。